Boligkøb for førstegangskøbere: 9 fejl du bør kende

De fleste, der køber bolig for første gang, forestiller sig processen som ret ligetil: find en bolig, se den, byd på den, flyt ind. I praksis er det sjældent den rækkefølge, der driller. Det er de mellemliggende beslutninger – dem man ikke vidste, man skulle tage – der koster tid, penge eller søvnløse nætter. Vi sidder med i den slags sager hver dag, og de samme ni fejl går igen, uanset om det er en lejlighed på Østerbro eller et hus i Nordsjælland. Har du styr på dem, står du markant stærkere allerede inden du booker din første fremvisning. Har du brug for et generelt overblik over selve forløbet, har vi samlet det på siden om boligkøb for førstegangskøbere.

De fire faser i et boligkøb – kort overblik

Et boligkøb består reelt af fire faser, og de fleste fejl opstår, fordi man forsøger at springe over en af dem eller lave dem i forkert rækkefølge. Først kommer boligsøgningen, hvor du afklarer budget, ønsker og geografi. Dernæst fremvisning og vurdering, hvor boligen skal gennemgås grundigt, ikke bare beses. Så følger bud og forhandling, hvor prisen og vilkårene lægges fast. Til sidst kommer dokumentfasen: købsaftale, tilstandsrapport, skøde og overtagelse. Problemet opstår typisk, når nogen hopper direkte fra fase et til fase tre – de finder en bolig, de er begejstrede for, og byder, før de har forstået, hvad de reelt kigger på. Vi gennemgår hele forløbet med kunderne fra start til slut, og du kan læse mere om, hvordan et samlet boligkøb typisk forløber, hvis du vil have det fulde billede, før du går videre.

Fejl #1: At starte boligjagten før økonomien er på plads

Det lyder oplagt, men vi ser det konstant: par eller enlige, der har fundet drømmeboligen på boligsiden, inden de reelt ved, hvad banken vil finansiere. Resultatet er enten skuffelse, fordi rammerne ikke passer, eller – værre – at man byder på en bolig, man senere opdager ikke kan finansieres på de vilkår, man havde regnet med.

Bankens vurdering handler ikke kun om, hvor meget du tjener. Den ser på din samlede gæld, dit rådighedsbeløb efter faste udgifter, og hvor stabil din indkomst er. Har du selv styr på tallene, før du går i banken, sparer du typisk flere runder frem og tilbage. Det er også her, en tidlig økonomisk gennemgang for alvor betaler sig: du undgår at forelske dig i noget, du ikke kan få finansieret, og du står stærkere, når du skal handle hurtigt på en attraktiv bolig. Vi tilbyder økonomisk rådgivning netop med det formål – at du kender dine rammer, før boligjagten for alvor går i gang.

Fejl #2: At overse forskellen på tidlig og sen rådgivning

Mange tror, at køberrådgivning kun er relevant, hvis man er usikker fra første dag. Virkeligheden er, at behovet ser meget forskelligt ud afhængigt af, hvor i processen man er. Nogle har allerede fundet boligen, måske endda afgivet bud eller skrevet under på en købsaftale, og har brug for at få tjekket vilkårene, inden det bliver bindende. Andre står helt i starten og ønsker hjælp hele vejen igennem, fra den første boligsøgning til nøglerne er i hånden.

Det er præcis derfor, rådgivning ikke er ét produkt. Har du allerede en bolig i kikkerten, giver det mening at koble sig på, når købsaftalen skal gennemgås. Skal du starte helt fra bunden, giver det bedre mening at have en rådgiver med fra søgningen og hele vejen til overtagelsen. Priserne og indholdet i de to forløb er beskrevet i detaljer på siden om hvad køberrådgivning koster, så du kan se præcis, hvad du får for pengene i hvert tilfælde.

Fejl #3: At vælge boligtype uden at kende forskellene

“Bolig er bolig” er en af de dyreste antagelser, vi hører. De fire mest almindelige boligtyper – ejerlejlighed, hus eller rækkehus, sommerhus og forældrekøb – har hver deres egne faldgruber, og de kræver forskellige ting af dig som køber.

Ejerlejlighed

Her skal du udover boligen selv også forholde dig til ejerforeningen: dens økonomi, eventuelle planlagte renoveringer og din andel af fælles vedligeholdelse. En lejlighed, der ser billig ud på papiret, kan vise sig dyr, hvis foreningen står over for en større facaderenovering. Vi har samlet, hvad du specifikt skal kigge efter ved køb af lejlighed.

Hus og rækkehus

Her flytter fokus fra fællesskab til bygningens egen stand: tag, fundament, kloakker og el. Det er her, tilstandsrapporten for alvor bliver dit vigtigste redskab, og vi vender tilbage til den om lidt.

Sommerhus

Sommerhuse har deres egne regler for blandt andet anvendelse og belåning, og standen kan variere langt mere end ved helårsboliger, fordi mange huse har stået tomme store dele af året.

Forældrekøb

Her er det ikke kun boligen, der skal vurderes, men også de skattemæssige og udlejningsmæssige forhold omkring det at eje en bolig, dit barn bor i. Det er en helt anden øvelse end et almindeligt boligkøb, og det er et af vores specialer at guide familier gennem netop den konstruktion.

Fejl #4: At undervurdere tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten er ikke en formssag, du lige skimmer inden underskrift. Den er en systematisk gennemgang af boligens fysiske stand, og den bruger et farvesystem, der er blevet ændret siden det gamle karaktersystem med K0 til K3 blev afskaffet i 2020. I dag arbejder rapporten med fire farver, og det er afgørende, at du forstår forskellen, før du vurderer, om en skade er noget at bekymre sig om.

Det er også vigtigt at holde sig for øje, at tilstandsrapporten som udgangspunkt kun er gyldig i seks måneder. Har du fundet en bolig, hvor rapporten nærmer sig udløb, bør du overveje, om der er sket ændringer siden. Vi hjælper løbende kunder med at læse rapporterne rigtigt, og du kan læse mere om, hvordan farverne og symbolerne skal forstås, på siden om tilstandsrapportens farver og symboler.

Fejl #5: At forveksle elinstallationsrapporten med tilstandsrapporten

Mange antager, at elinstallationsrapporten bare er “endnu en side” i tilstandsrapporten. Det er den ikke. Den er et selvstændigt dokument med sit eget farvesystem, som ikke må blandes sammen med tilstandsrapportens. Her betyder gul risiko for stød, rød risiko for brand, sort med skråstreg ulovlige installationer, og sort med spørgsmålstegn, at forholdet bør undersøges nærmere. Elinstallationsrapporten er som udgangspunkt gyldig i tolv måneder, altså dobbelt så længe som tilstandsrapporten, hvilket i sig selv er en detalje, mange overser, når de tjekker rapporternes alder op mod hinanden.

Fravælger sælger begge rapporter, mister sælger samtidig muligheden for at frigøre sig fra ansvaret for skjulte fejl og mangler efter overtagelsen. Det er værd at bemærke, om begge rapporter overhovedet foreligger, inden du lægger dig fast på en bolig.

Fejl #6: At glemme ejerskifteforsikringen

Ejerskifteforsikringen hænger tæt sammen med de to rapporter ovenfor. Har sælger fået udarbejdet tilstandsrapport og elinstallationsrapport og tilbudt at betale halvdelen af forsikringen, er sælger som udgangspunkt fritaget for ansvar for skjulte skader, som rapporterne ikke har afdækket. Det betyder omvendt, at forsikringen bliver dit vigtigste værn, hvis der senere dukker en skade op, som ingen kendte til på handelstidspunktet. Vi ser ofte, at købere enten fravælger forsikringen for at spare et engangsbeløb, eller vælger den uden at kigge på, hvad den faktisk dækker og hvad der er undtaget. Begge dele kan blive en dyr beslutning, hvis uheldet er ude.

Fejl #7: At underskrive uden advokatforbehold

Et advokatforbehold giver dig ret til at træde tilbage fra en allerede underskrevet købsaftale, hvis en juridisk gennemgang afdækker forhold, der ikke er i orden. Uden det forbehold er du som udgangspunkt bundet af aftalen, i samme øjeblik du og sælger begge har skrevet under – også selvom du bagefter opdager noget problematisk i papirerne. Vi ser stadig købere, der lader sig presse til at underskrive uden forbeholdet, fordi sælgers mægler har travlt, eller fordi konkurrencen om boligen føles voldsom. Gennemgang af købsaftale og dokumenter, herunder netop dette forbehold, indgår som fast del af vores rådgivning uanset hvilken pakke, du vælger. Du kan læse mere om, hvorfor forbeholdet er så centralt, på siden om advokatforbehold ved boligkøb.

Fejl #8: At tro køberrådgiver og boligadvokat er det samme

Det er en udbredt misforståelse, og den er forståelig, fordi rollerne til tider ligger tæt op ad hinanden. Vi er ikke et advokatfirma og fører ikke retssager. Vi er erfarne ejendomsmæglere, der udelukkende rådgiver købersiden gennem hele forløbet. Henning Forland har mere end 20 års erfaring som ejendomsmægler, mens Hans Jørgen Kruse har over 25 års erfaring som ejendomsmægler og en solid baggrund fra det finansielle område. Vi kender processen fra begge sider af bordet, men vores rolle er hele tiden at repræsentere dig som køber, aldrig sælger. Vil du forstå forskellen mellem de to fagligheder mere præcist, har vi beskrevet det på siden køberrådgiver eller boligadvokat?

Fejl #9: At forhandle pris alene uden objektivt prischeck

Den sidste klassiske fejl er at gå ind i en prisforhandling uden et reelt sammenligningsgrundlag. Er boligen prissat rimeligt i forhold til stand, beliggenhed og lignende salg i området, eller er der luft i prisen? Det spørgsmål er svært at svare objektivt på, når man selv er følelsesmæssigt investeret i boligen. Et objektivt prischeck og en efterfølgende forhandling er en fast del af vores rådgivning, uanset om du vælger vores BASIS-pakke til 9.995 kr eller KOMPLET-pakken til 14.995 kr, som dækker hele forløbet fra boligsøgningen begynder.

Sådan kommer du videre

Har du allerede fundet en bolig og skal have tjekket bud eller købsaftale, er det oplagt at starte med et hurtigt kald, hvor vi ser på, hvor langt du er kommet i processen. Står du derimod stadig i den indledende fase og vil have hjælp fra søgning til overtagelse, giver det mening at få lagt en plan, inden du booker den første fremvisning. Vi dækker hovedstadsområdet og resten af Sjælland, og du kan ringe til os på 48 48 48 88 eller finde dit lokalområde frem, uanset om det er København, Frederiksberg eller Nordsjælland, du leder efter bolig i.