Boligkøb: alle omkostninger ud over købesummen

De fleste boligkøbere har regnet ud, hvad de kan låne, og hvad selve boligen koster. Færre har regnet på, hvad de skal bruge kontant ved siden af – og det er typisk her budgettet skrider. Vi ser det igen og igen i vores boligkøb: køberen har styr på udbetalingen, men bliver overrasket over tinglysningsafgift, gebyrer og forsikringer, der samlet kan udgøre et betragteligt beløb ud over selve købesummen. Nogle af posterne betales én gang ved overtagelsen. Andre følger med hver måned, så længe man ejer boligen. Her går vi hele vejen igennem, så du ved, hvad der skal ligge klar på kontoen, og hvornår.

Engangsomkostninger ved boligkøbet

Det første, du skal have styr på, er de omkostninger, der falder én gang – typisk i perioden fra du skriver under på købsaftalen, til du får nøglerne.

Udbetaling

Uanset boligtype skal du selv stille med en del af købesummen kontant. Bankerne kræver typisk, at du selv finansierer en mindre del af boligens pris ud over det lån, du optager gennem realkredit og bank. Det beløb kan du ikke låne dig fra – det skal være opsparing, og det er ofte den post, der overrasker mest, fordi køberen har fokuseret på de månedlige ydelser og glemt, hvad der skal ligge kontant klar på forhånd.

Tinglysningsafgift på skøde og lån

Når du overtager en bolig, skal ejerskiftet tinglyses, og det samme gælder de lån, du optager med pant i boligen. Tinglysning koster en afgift, der består af en fast del plus en procentdel af henholdsvis købesummen og lånebeløbet. Satserne ændrer sig ind imellem, så vi anbefaler altid at få det aktuelle beløb regnet igennem konkret for din handel, frem for at regne på gamle tal – men afsæt plads i budgettet til, at det er en af de større enkeltposter ud over selve boligen.

Bank- og realkreditgebyrer

Ud over tinglysningsafgiften kommer der typisk et lånesagsgebyr fra realkreditinstituttet, eventuelt et gebyr for kurssikring, hvis du vælger at låse renten fast inden overtagelsen, og ofte et gebyr for en købesumsgaranti, som sikrer sælger, at du kan betale. Det er poster, der sjældent fylder meget hver for sig, men som lægger sig oveni de øvrige omkostninger. Har du brug for at få regnet det samlede billede igennem, før du binder dig, er det netop den slags, vi går ind i som en del af vores økonomiske rådgivning.

Advokat eller køberrådgiver til den juridiske gennemgang

Købsaftalen, skødet og de øvrige dokumenter skal gennemgås, inden du skriver under – og her vælger mange enten en boligadvokat eller en køberrådgiver til opgaven. Det er ikke det samme: en boligadvokat løser typisk den juridiske del isoleret, mens en køberrådgiver følger hele forløbet fra boligsøgning til overtagelse, herunder også forhandling og økonomi. Vi har beskrevet forskellen mere uddybende i artiklen om køberrådgiver eller boligadvokat, hvis du er i tvivl om, hvad der passer til din situation.

Ejerskifteforsikring

Vælger sælger at få lavet tilstandsrapport og elinstallationsrapport og stiller et tilbud om ejerskifteforsikring til rådighed, opnår sælger typisk en ansvarsfraskrivelse for skjulte fejl og mangler – og så er det som regel en god idé for dig som køber at tegne forsikringen. Prisen for selve forsikringen deles i praksis ofte mellem køber og sælger, men det er en forhandlingssag og ikke en fast regel. Du kan læse mere om, hvad forsikringen faktisk dækker, og hvad den typisk koster, i vores gennemgang af ejerskifteforsikring, dækning og pris.

Løbende omkostninger, du skal budgettere med efter overtagelsen

Når nøglerne er overdraget, stopper regningerne ikke – de skifter bare karakter fra engangsudgifter til faste, tilbagevendende poster.

Ejendomsværdiskat og grundskyld

Som boligejer betaler du løbende skat af boligens værdi samt grundskyld til kommunen. Beløbene fremgår af din forskudsopgørelse, og det er værd at tjekke, at den er sat korrekt op efter overtagelsen, så du hverken betaler for meget eller får en ubehagelig efterregning. Vi har samlet, hvad du skal være opmærksom på omkring boligskat og forskudsopgørelse.

Forsikring og fællesudgifter

Ejer du et hus, skal du selv tegne bygningsforsikring. Køber du derimod en ejerlejlighed, er bygningen typisk forsikret gennem ejerforeningen, og du betaler i stedet et månedligt fællesbidrag, der dækker vedligeholdelse af fælles arealer, forsikring, eventuel varme og ofte en pulje til fremtidige renoveringer. Fællesudgifterne varierer meget fra forening til forening, og de er en post, man let overser, når man sammenligner boliger på pris alene. Vi går det igennem konkret, når vi rådgiver om køb af lejlighed.

Refusionsopgørelse

Ved overtagelsen laves der en refusionsopgørelse, hvor udgifter som ejendomsskat, forsikring og eventuelle a conto-varmebidrag fordeles mellem sælger og køber, alt efter hvem der har haft boligen i hvilken periode. Det er en teknisk opgørelse, der let indeholder fejl, og den bør altid kontrolleres, før du betaler – det er en af de ting, vi som standard går igennem for vores kunder, uanset hvilken pakke de har valgt.

Hvad koster det at få hjælp af fagfolk undervejs?

De fleste boligkøbere vælger at få professionel hjælp til mindst én del af processen. Spørgsmålet er ikke om, men hvor meget hjælp der giver mening i din situation.

Byggesagkyndig og gennemgang af tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten er sælgers frivillige redskab til at opnå ansvarsfraskrivelse, og den bruger i dag et farvesystem: grå for mindre alvorlige forhold uden betydning for boligens funktion, gul for forhold der på sigt kan udvikle sig til et funktionssvigt, rød for kritiske skader der allerede har eller snart vil give funktionssvigt, og sort for forhold der bør undersøges nærmere. Den ældre karakterskala med K0 til K3 blev afskaffet i 2020, så støder du på den i ældre materiale eller hos en mægler, der ikke har opdateret sit sprog, er den ikke længere gældende. Elinstallationsrapporten har sit eget, adskilte farvesystem for elektriske installationer, og de to rapporter må ikke blandes sammen, når du vurderer boligens stand. Har du brug for at få rapporten oversat til almindeligt sprog, går vi den igennem sammen med dig – du kan læse mere om, hvordan du læser den korrekt, i vores artikel om tilstandsrapportens farver og symboler.

Køberrådgivning – hvad koster det, og hvad får du for pengene

Hos os koster BASIS-pakken 9.995 kr og henvender sig til dig, der allerede har fundet boligen og afgivet bud eller skrevet under på en købsaftale. KOMPLET-pakken koster 14.995 kr og dækker hele forløbet fra boligsøgningen begynder, til nøglerne er overdraget – herunder deltagelse ved fremvisning, objektivt prischeck, eventuel prisforhandling, gennemgang af købsaftale og dokumenter, skødekontrol og kontrol af refusionsopgørelsen. Er der tale om en ejendom med landbrugsstatus, ideelle anparter eller behov for berigtigelse og overdragelse, lægges der en tillægsydelse oveni. Du kan se den fulde opdeling af, hvad der er inkluderet, i vores gennemgang af, hvad køberrådgivning koster.

Omkostninger varierer efter boligtype

De fleste oversigter regner ud fra ét standardeksempel med et parcelhus eller en lejlighed til et par millioner kroner. I praksis ser billedet forskelligt ud, alt efter hvad du køber.

Ejerlejlighed

Her skal du lægge fællesudgifterne ind i det løbende budget, og du bør altid tjekke foreningens økonomi – herunder om der er planlagte renoveringer, der kan udløse en ekstraopkrævning kort efter, du er flyttet ind. Er der eksisterende sikkerhedsstillelse i foreningen, kan der desuden komme et gebyr for et debitor- eller kreditorskifte på sikkerheden.

Sommerhus

Et sommerhus har ofte andre forsikringsforhold, en anden beskatning og typisk lavere belåningsgrad end en helårsbolig, hvilket betyder, at du selv skal finansiere en større del af købesummen kontant. Er huset beliggende i et sommerhusområde med lokale vedtægter eller grundejerforening, kommer der desuden et løbende kontingent oveni. Vi rådgiver specifikt om de forhold i vores køberrådgivning til sommerhus.

Forældrekøb

Ved et forældrekøb køber du boligen i eget navn og udlejer den til dit barn, og her kommer der en ekstra dimension oveni de almindelige købsomkostninger: skattemæssige forhold omkring udlejning, huslejefastsættelse og eventuel fremtidig overdragelse til barnet skal tænkes ind fra starten. Det er en konstruktion, hvor det kan betale sig at få regnet hele det økonomiske forløb igennem, inden du byder, fordi valgene ved købet får betydning mange år frem. Læs mere om, hvad der adskiller forældrekøb fra et almindeligt boligkøb.

Sådan kan du reducere dine omkostninger

Der er grænser for, hvor meget du kan skrue på tinglysningsafgift og gebyrer – de er stort set faste. Til gengæld er der en post, hvor der ofte er penge at hente.

Prisforhandling på selve boligen

Den enkeltpost, der har størst effekt på dit samlede budget, er ikke gebyrerne – det er den pris, du reelt betaler for boligen. Vi ser det ofte: en velforberedt forhandling baseret på et objektivt prischeck af boligen kan flytte langt mere på totalregningen end selv den mest effektive gennemgang af tinglysningsomkostninger. Er der basis for en forhandling, tager vi den for dig som en del af rådgivningen, og du kan læse mere om, hvordan det typisk foregår i praksis, i vores artikel om, hvordan en køberrådgiver kan hjælpe med prisforhandling.

Gode råd, inden du sætter budgettet

Sæt aldrig budgettet ud fra, hvad banken vil låne dig – sæt det ud fra, hvad du reelt kan betjene, når renten stiger, og de løbende udgifter er talt med. Lav en realistisk liste over engangsudgifter og løbende udgifter, før du går på boligjagt, så du ikke forelsker dig i en bolig, der reelt ligger uden for din økonomi, når alle poster er talt med.

Samlet overblik – sådan sætter du dit boligbudget

Brug tabellen herunder som en tjekliste, når du sætter dit eget budget op. Den skelner mellem, hvad der falder én gang, og hvad der følger med hver måned eller hvert år.

Har du fået lagt tallene ind i en samlet oversigt og stadig sidder tilbage med spørgsmål om, hvad der gælder for netop din bolig, er det ofte her, det giver mening at få et par erfarne øjne på sagen, før du binder dig. Du er velkommen til at ringe til os på 48 48 48 88 og få en uforpligtende snak om, hvor i processen du står.