Vores guide til Forældrekøb

Forældrekøb – kom trygt i mål

Historisk set har det været et privilegie for overklassen at kunne sikre sine børn et godt tag over hovedet, når de forlod barndomshjemmet. Det blev dog en mulighed for en større del af middelklassen i 1990’erne, hvor en stor del af de huse, der var købt 20-30 år forinden, havde oplevet hidtil usete prisstigninger. Det betød friværdi, som kunne finansiere en ekstra bolig i budgettet.

I takt med de enorme værdistigninger, der ramte de større byer i starten af 00’erne, boomede forældrekøb, for det blev pludselig en meget god investering. Siden indtraf finanskrisen, og boligprisernes himmelflugt tog en pause for en bemærkning, mens røverkøbene blev mere og mere sjældne. Markedet udlignede sig efterfølgende, og guldfeberen, der ramte de toværelses, aftog sig og fandt et mere fornuftigt leje – uden dog at blive en dårlig investering.

Selvom forældrekøbets allermest guldrandede dage måske er overstået, er det stadig en meget populær ejerform, som potentielt har meget store fordele for både børn og forældre. I dag er forældrekøb i højere grad en investering, der skal sikre børnene en god og tryg base. Men derfor kan det nu stadig godt ende som en rigtig fin forretning.

Vi hjælper dig gerne trygt i mål med forældrekøbet.

1. Udlejningsvirksomhed og skatteordninger

Du bliver juridisk set en udlejningsvirksomhed i det øjeblik, du køber en bolig med henblik på at leje den ud – også selvom det er til dine børn. Det betyder, at du er skattepligtig af lejeindtægterne, og at du kan trække udgifterne fra. Til gengæld er forældrekøb fritaget for ejendomsværdiskat, da du ikke selv bruger boligen.

Udlejningen betyder også pligt til en udvidet selvangivelse, og der kan være krav til regnskab afhængigt af beskatningsmodel.

Du kan nemlig vælge at blive beskattet efter tre metoder:

• De almindelige skatteregler
  Her bliver indtægten beskattet som personlig indkomst, altså på samme måde som løn, og det betyder, at du skal betale arbejdsmarkedsbidrag. Du kan få fradrag for renterne på samme måde som med dine andre rentefradrag.
• Virksomhedsordningen
  Dette er en kompleks løsning, som kræver revision og rådgivning. Til gengæld vil der ofte være den bedste mulighed for skatteoptimering i denne ordning.
• Kapitalafkastordningen
  Denne ordning kan bedst forklares som en virksomhedsordning-light, hvor du får mulighed for at spare penge i skat og arbejdsmarkedsbidrag. Samtidig er der ikke bogføringspligt – og dermed revisionspligt – og ofte ville denne være den foretrukne løsning.

Valg af skattemodel bør træffes ud fra dit specifikke scenarie – og hellere end gerne med kyndig rådgivning i ryggen. Hverken virksomhedsregler eller beskatning er dog noget, der bør afskrække dig fra et forældrekøb, og når udlejningen først er oppe i drift, er der ikke meget ekstraarbejde forbundet med den.

Skattereglerne for forældrekøb findes i et mere fyldestgørende omfang på SKATs hjemmeside.

2. Fastsættelse af lejen

Der er flere regler, du bør have for øje i forbindelse med fastsættelse af huslejen. Den vigtigste er, at SKAT har en holdning til, hvad den bør være; nemlig én, der flugter med markedet. Derfor bliver du som udlejer beskattet af markedslejen, uanset hvad dit barn betaler i husleje. Er der meget stor forskel på markedslejen og den faktiske leje, bliver det også beskattet som en ikke-fradragsberettiget gave til barnet.

Ønsker du at hjælpe dit barn økonomisk, kan du overveje at bruge din mulighed for at give skattefri gaver for cirka 74.000 kroner (2024) – per forældre om året – i stedet. Det bliver heller ikke modregnet i boligsikring eller SU.

Endelig er der Boligreguleringsloven at forholde sig til. Den handler kort og godt om, at der er fri leje i bygninger ibrugtaget efter 1992, mens der i de ældre er lovgivne begrænsninger. Det betyder måske ikke alverden, hvis det kun er dit barn, som skal bo i lejligheden – med det kan betyde noget, hvis barnet fremlejer et værelse, eller du ønsker at beholde boligen til udlejning, når barnet (endnu engang) er fløjet fra reden.

Igen anbefaler vi, at du allierer dig med fagfolk, når lejen skal sættes, for der kan være penge og skat at spare for begge parter ved at ramme det helt rigtige niveau.

3. Find den rette bolig

Boligen betyder naturligvis alt i forhold til, om forældrekøbet bliver en succes på den korte og lange bane. Foruden prisen, som de fleste nok ikke undgår at skele hårdt til, er der tre faktorer, du bør have for øje, når du kigger på lejlighed. Nemlig størrelse, beliggenhed og tidshorisont.

• Boligstørrelsen har en direkte betydning for prisen, men det kan også betyde noget for boligens bagkant. Hvor en større lejlighed med måske et ekstra værelse kan betyde højere husleje og krav om bofælle i studietiden, kan det også være afgørende for, om dit barn kan og vil bo der efter endt uddannelse. Om det er hér, dit barnebarn eventuelt skal komme til verden. Det kan virke som en absurd og fjern tanke, når dit store barn står over for studiestart, men overvejelsen er alligevel god nok at have i baghovedet.
• Beliggenheden er naturligvis virkelig vigtig – men husk at tænke langsigtet. I studiebyer er det ikke altid, at en beliggenhed tæt på uddannelsen er lige så attraktiv efter dimission. Markedet for lejligheden er måske også smallere, hvis du udelukkende har købt ud fra uddannelsens beliggenhed, og det betyder igen noget for den potentielle prisstigning. Køber du bolig i en by, du ikke kender, er det en god idé at være ekstra årvågen, for der kan være mange faldgruber i forhold til et områdes ry og rygte, der kan have betydning for prisen.
• Tidshorisonten er også et ekstremt væsentligt parameter. Er der vitterligt tale om en bolig til studieårene, skal du være skarpere i forhold til købsprisen, hvorimod værdistigninger nok skal udligne eventuelle prisudfald på den lange bane.

Som køberrådgivere er det en af vores vigtigste opgaver at få belyst de her emner, så beslutningen bliver truffet på den bedst mulige baggrund – også selvom det betyder et ’nej tak’ til en på overfladen fin bolig.

Når boligen skal videre igen

På et eller andet tidspunkt ændrer grundlaget for forældrekøbet sig, og det er på tide, at der skal ske noget andet. Ønsker dit barn at flytte ud, kan du beholde lejligheden og fortsætte med privat udlejning til en anden lejer.

Her skal dog være forberedt på, at det manglende blodsbånd til kommende lejer kan give lidt flere grå hår i hovedet – og selvfølgelig flere kroner i husleje. Vær opmærksom på lejerrettigheder, Boligreguleringsloven og Huslejenævnets vurderinger, inden du kommer for godt i gang.

Ønsker du at sælge boligen på det frie marked, bliver du beskattet af overskuddet – altså værdistigningen. Det gør du, fordi du ikke selv har boet i boligen. Ønsker du at slippe for avanceskatten, skal du selv flytte ind i lejligheden i en periode – og der skal være tale om en reel indflytning, hvor du rent faktisk bor der, og din egen, tidligere bolig er afviklet. Men den tid, den sorg.

Hvis du ønsker at sælge boligen til dit barn, som mange gør, kan du sætte prisen til den offentlige ejendomsvurdering – minus 15 procent. Forældre, der ønsker at give ekstra håndsrækninger, plejer at gøre det ved at give barnet et rente- og afdragsfrit privatlån, som de måske endda årligt eftergiver op til beløbsgrænsen på cirka 74.000 kroner (2024) per forældre.

Igen er det et område, hvor udgiften til uvildig rådgivning hurtigt henter sig hjem. I mangefold, endda.

Hurtig adgang

Køberrådgivning

Købermægler

Om Os

Cookie & Privatlivspolitik