Byggeteknisk gennemgang: forskel på tilstandsrapport

Vi oplever det næsten hver uge: en køber ringer efter fremvisningen og siger “der stod noget gult i tilstandsrapporten om taget, skal vi have en byggesagkyndig ud og kigge nærmere?”. Og svaret er ikke altid ja – men det er heller ikke altid nej. Forskellen på en tilstandsrapport og en byggeteknisk gennemgang er noget af det mest misforståede i hele boligkøbet, og forvirringen koster typisk enten unødvendige penge eller unødvendig risiko.

Tilstandsrapporten er en standardiseret, visuel gennemgang

Tilstandsrapporten er den rapport, sælger som udgangspunkt får lavet, inden boligen sættes til salg. Den udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig efter en fast, lovbestemt metode, og formålet er dobbelt: køber skal have et ensartet billede af boligens tilstand, og sælger skal kunne opnå en ansvarsfraskrivelse, hvis boligen samtidig sælges med tilbud om ejerskifteforsikring.

Det vigtige at forstå er, at tilstandsrapporten er en visuel gennemgang. Den bygningssagkyndige kigger på det, der er synligt og tilgængeligt, uden at flytte møbler, rive gulvbrædder op eller bore huller i vægge. Skader bag et skab, under et gulvtæppe eller inde i en muret konstruktion bliver som udgangspunkt ikke opdaget, medmindre der er synlige tegn andre steder. Det er ikke et udtryk for sjusk, det er sådan ordningen er bygget op, og det er også derfor rapporten skal læses med et vist forbehold for det, den ikke kan se.

Rapporten bruger i dag et farvesystem: grå for mindre alvorlige forhold uden betydning for funktionen, gul for alvorlige skader der på sigt vil give funktionssvigt, rød for kritiske skader der allerede påvirker funktionen eller snart vil gøre det, og sort for forhold der bør undersøges nærmere. Vil du have en grundig gennemgang af, hvordan de enkelte farver og symboler skal tolkes i praksis, har vi samlet det i artiklen om hvordan du læser tilstandsrapporten rigtigt. Rapporten er som udgangspunkt gyldig i seks måneder, og løber den ud undervejs i handlen, skal den fornyes, før den kan bruges til ansvarsfraskrivelsen.

Byggeteknisk gennemgang er købers egen, dybere undersøgelse

En byggeteknisk gennemgang er noget andet. Det er ikke en lovbestemt rapport med fast skabelon, men en undersøgelse, som køber selv bestiller og betaler for, typisk hos en bygningssagkyndig eller rådgivende ingeniør. Formålet er at gå videre, hvor tilstandsrapporten stopper: enten fordi der er konkrete bekymringspunkter, man ønsker uddybet, eller fordi boligen er af en type eller alder, hvor en ekstra gennemgang giver god mening.

I praksis kan en byggeteknisk gennemgang indebære fugtmålinger flere steder i huset, en nærmere kikkert på tagkonstruktionen, vurdering af en konkret revne i facaden, eller i nogle tilfælde destruktive undersøgelser, hvor man med sælgers accept åbner en væg eller et gulv for at se, hvad der gemmer sig bagved. Den bygningssagkyndige, der laver gennemgangen, arbejder for køber alene og har ikke samme bindinger til en fast rapportskabelon. Det giver mulighed for at gå i dybden præcis der, hvor bekymringen er størst, i stedet for at skulle dække hele boligen på samme standardiserede måde.

Det er værd at bemærke, at “byggeteknisk gennemgang”, “byggesagkyndig køberrådgivning” og lignende betegnelser bruges lidt forskelligt fra fagperson til fagperson. Nogle laver en fuld gennemgang af hele boligen, andre en målrettet undersøgelse af et bestemt forhold. Spørg altid ind til, præcis hvad der er inkluderet, før I bestiller.

Hvornår giver en byggeteknisk gennemgang mening

Vi anbefaler ikke en byggeteknisk gennemgang på hvert eneste boligkøb. Det ville være dyrt og for mange boliger unødvendigt. Men der er nogle situationer, hvor vi typisk anbefaler at overveje det seriøst:

• Tilstandsrapporten har flere gule eller røde markeringer på samme bygningsdel, for eksempel tag eller fundament, hvor omfanget er svært at vurdere ud fra rapporten alene
• Boligen er ældre og har konstruktionstyper, hvor typiske skjulte svagheder er kendt i branchen, for eksempel bestemte tagkonstruktioner eller kældre med fugtproblemer
• Der er foretaget om- eller tilbygninger, hvor det er uklart, om arbejdet er udført korrekt og lovligt
• Køber planlægger selv en større ombygning og har brug for at vide præcis, hvad der er bag overfladerne, før budgettet lægges fast
• Der er sort markering i tilstandsrapporten, hvilket betyder, at et forhold slet ikke er vurderet og bør undersøges nærmere, før man lægger sig fast på en pris

Omvendt: står boligen med få eller ingen alvorlige anmærkninger, og er der ikke andre konkrete tegn på problemer, er det sjældent, at en ekstra byggeteknisk gennemgang ændrer noget afgørende. Her handler det om at bruge pengene der, hvor de faktisk gør en forskel for beslutningen.

Hvad koster det, og hvem betaler regningen

Tilstandsrapporten er en del af sælgers udbudsmateriale og indgår i den samlede pris, boligen sælges til. Den koster altså ikke køber noget ekstra direkte, ud over at prisen på boligen naturligvis afspejler, at sælger har afholdt udgiften. Vil du vide mere om, hvordan den udgift typisk fordeler sig i praksis, kan du læse mere i artiklen om tilstandsrapportens pris, og hvem der reelt betaler.

En byggeteknisk gennemgang er derimod en udgift, køber selv afholder, og prisen afhænger meget af omfanget: er det en enkeltstående undersøgelse af et bestemt forhold, eller en fuld gennemgang af hele boligen. Vores erfaring er, at det betaler sig at spørge klart ind til, hvad der er inkluderet i tilbuddet fra den bygningssagkyndige, inden man siger ja, så man ikke ender med en overraskelse på fakturaen.

Har boligen en ejerskifteforsikring med i handlen, er det også værd at kende grænserne for, hvad forsikringen faktisk dækker, hvis der senere viser sig en skjult skade. Det gennemgår vi i artiklen om ejerskifteforsikring og skjulte skader. En byggeteknisk gennemgang og en ejerskifteforsikring supplerer hinanden, de erstatter ikke hinanden.

Sådan indgår det i vores køberrådgivning

Vi er ejendomsmæglere med bankbaggrund og mange års erfaring med boligkøb, og vi udfører ikke selv byggetekniske gennemgange. Det er en anden faglighed, og vi henviser gerne videre til en bygningssagkyndig, når vi vurderer, at det er relevant. Det, vi derimod gør som en del af vores rådgivning, er at gennemgå tilstandsrapporten sammen med jer ved fremvisningen, pege på de forhold, der reelt kræver opmærksomhed, og hjælpe med at afgøre, om en ekstra byggeteknisk gennemgang er pengene værd i den konkrete situation. Det er netop den slags praktiske, erfaringsbaserede vurdering, der ofte gør forskellen mellem at handle på mavefornemmelse og at handle med et klart overblik.

Vi ser tit, at købere først overvejer en byggeteknisk gennemgang, når købsaftalen allerede er underskrevet, og fristen for forbehold er ved at rinde ud. Jo tidligere man har afklaret behovet, jo bedre tid er der til at handle på resultatet, både i forhold til prisforhandling og i forhold til de forbehold, der skrives ind i aftalen. Har I brug for at få afklaret forholdet mellem os som køberrådgivere og en boligadvokat, og hvornår man reelt har brug for det ene, det andet eller begge dele, har vi samlet det i artiklen om køberrådgiver eller boligadvokat.

Næste skridt, hvis I står med en tilstandsrapport i hånden

Sidder I lige nu med en tilstandsrapport, hvor I er i tvivl om, hvad de gule og røde markeringer reelt betyder for jeres beslutning, er det bedste, I kan gøre, at få det vurderet konkret, før I lægger jer fast på et bud. Det gælder både om det handler om at forstå selve rapporten, om det er tid til at overveje en byggeteknisk gennemgang, eller om det er den samlede pris på boligen, der skal genforhandles på baggrund af det, rapporten viser. Vores køberrådgivning tager udgangspunkt i præcis den type beslutninger, og I kan se, hvad de forskellige pakker indeholder, på siden om hvad køberrådgivning koster.