Ejerskifteforsikring ved dødsbo: risiko for køber

Vi ser det jævnligt: en bolig kommer til salg, og teksten i salgsopstillingen er kortere end normalt. Der står ingen tilstandsrapport, ingen elinstallationsrapport, og boligen sælges “som beset af arvinger i dødsboet”. For køberen kan det virke som en detalje – men det ændrer faktisk hele risikobilledet i handlen, og det er noget man bør forstå, før man byder på et hus solgt fra et dødsbo.

Hvorfor dødsboer ofte fravælger tilstandsrapport

Når en bolig sælges i almindelig handel, er det sælgeren selv der beslutter om der skal indhentes tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Langt de fleste sælgere gør det, fordi det er forudsætningen for at kunne fritages for ansvar for skjulte fejl bagefter – den såkaldte ansvarsfraskrivelse. Uden rapporterne hæfter sælger som udgangspunkt videre for fejl og mangler, som viser sig senere.

Ved et dødsbo ser billedet anderledes ud. Arvingerne, som juridisk set optræder som sælger, har typisk ikke boet i huset og kender ofte ikke dets tilstand indefra. De kan ikke stå inde for noget, de ikke har viden om – og mange vælger derfor bevidst at undlade rapporterne. Tanken er enkel fra deres side: uden rapport kan de ikke afgive erklæringer, de reelt ikke kan indestå for, og boet skal ofte afvikles og fordeles inden for en overskuelig tid. En tilstandsrapport tager tid at bestille, koster penge, og resultatet kan gøre boligen sværere at sælge, hvis rapporten viser alvorlige skader.

Der er også en mere praktisk årsag: mange dødsboer sælges “som beset”, uden at nogen af arvingerne ønsker at binde sig til erklæringer om et hus, de måske kun har set et par gange i deres liv. Det er ikke ondskabsfuldt eller mistænkeligt i sig selv – det er ofte den mest bekvemme løsning for et bo, der skal gøres op og udloddes.

Hvad det betyder for ejerskifteforsikringen

Her bliver det for alvor relevant for dig som køber. En ejerskifteforsikring forudsætter normalt, at der foreligger en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, som forsikringsselskabet kan bruge til at vurdere risikoen og fastsætte prisen. Rapporterne er selve grundlaget for, at sælger kan opnå ansvarsfraskrivelse, og at du som køber kan tegne en forsikring, hvor sælger betaler halvdelen af præmien efter de regler, der gælder herfor.

Mangler rapporterne, mangler forsikringsselskabet også det datagrundlag, de normalt bygger tilbuddet på. I praksis betyder det, at du enten slet ikke kan få tilbudt en ejerskifteforsikring på almindelige vilkår, eller at forsikringsselskabet kræver egen besigtigelse, sætter prisen højere eller indfører flere undtagelser i dækningen. Nogle selskaber vil simpelthen sige nej, indtil der er indhentet en rapport.

Det stiller dig i en anden situation end ved et almindeligt salg. Normalt er logikken, at sælger fraskriver sig ansvaret, og du som køber i stedet sikrer dig via ejerskifteforsikringen. Ved et dødsbo uden rapporter er begge dele usikre: sælger har ikke opnået ansvarsfraskrivelse, men det betyder ikke automatisk, at du har et reelt værn – for et dødsbo bliver typisk opløst og midlerne udloddet til arvingerne, kort tid efter handlen er afsluttet. Et krav mod boet efterfølgende kan derfor være svært at gøre gældende i praksis, selv hvis man juridisk set skulle have ret til det.

Køberens risiko, når rapporten mangler

Uden tilstandsrapport ved du ikke, hvilke skader der er registreret med grå, gul, rød eller sort markering – de fire kategorier, tilstandsrapporten i dag bruger til at beskrive alt fra mindre kosmetiske forhold til kritiske skader, der allerede påvirker husets funktion. Uden elinstallationsrapport ved du heller ikke, om der er risiko for stød eller brand i el-installationerne, eller om der er ulovlige installationer, du overtager ansvaret for. Du står med andre ord uden den systematiske gennemgang, som ellers er en af de vigtigste kilder til at forstå, hvad du reelt køber.

Det betyder ikke, at huset nødvendigvis fejler noget alvorligt. Mange dødsboer sælger helt almindelige, veldrevne huse, hvor fraværet af rapport alene skyldes praktik og tidspres i boopgørelsen. Men det betyder, at du selv skal tage stilling til en risiko, som andre købere normalt får afdækket af en beskikket bygningssagkyndig. Det gælder særligt ting, der ikke er synlige ved en almindelig fremvisning: fugt under gulve, skjulte revner i fundamentet, tag der nærmer sig slutningen af sin levetid, eller el-installationer der aldrig er blevet lovliggjort efter en tilbygning.

Vi ser desuden ofte, at huse i dødsboer har stået ubeboede i en periode, eller at en ældre person har boet der i mange år uden at få lavet løbende vedligehold. Det øger sandsynligheden for netop de skjulte fejl, som en tilstandsrapport ellers er designet til at fange.

Sådan forholder du dig i budgivningen

Det første, du bør gøre, er at undersøge, om der reelt slet ingen rapporter findes, eller om de blot ikke er indhentet endnu. Nogle gange er det muligt at få boet til at bestille rapporterne, hvis flere potentielle købere efterspørger det – det koster boet penge, men kan gøre boligen mere attraktiv at byde på, og det er værd at foreslå gennem din ejendomsmægler eller rådgiver.

Er det ikke muligt, bør du overveje at bestille en uvildig bygningsgennemgang for egen regning, inden du afgiver bud. Det er en ekstra udgift, men den giver dig et reelt grundlag at forhandle prisen ud fra, i stedet for at gætte. Alternativt kan du forsøge at indhente rapporterne selv efter aftale med boet, så du får samme datagrundlag, som du ville have haft i en almindelig handel.

Uanset hvad bør du indregne den manglende rapport og den usikre ejerskifteforsikring i dit bud. Er der ingen dokumentation for tilstanden, og er forsikringsmulighederne begrænsede eller dyrere end normalt, er det en reel økonomisk risiko, som bør afspejles i den pris, du er villig til at give. Det er også her, det kan betale sig at have en køberrådgiver med ved bordet – både til at vurdere, om prisen står mål med den risiko, du overtager, og til at hjælpe med selve prisforhandlingen, hvis rapporterne mangler eller viser noget, der bør trække prisen ned.

Hold desuden fast i dit advokatforbehold. Det er din sikkerhed for, at handlen kan gå tilbage, hvis der efter en juridisk gennemgang af skøde og dokumenter viser sig forhold, du ikke var bekendt med, da du bød. Ved dødsbosalg er det forbehold ikke mindre vigtigt – det er om noget vigtigere end normalt, fordi du har mindre dokumentation at støtte dig til på forhånd.

Kan du selv tegne ejerskifteforsikring uden rapport?

Nogle forsikringsselskaber tilbyder produkter, hvor du som køber selv kan tegne en forsikring, uden at sælger har opnået ansvarsfraskrivelse – men vilkårene er typisk anderledes end den klassiske ejerskifteforsikring. Prisen kan være højere, dækningen snævrere, og selskabet vil ofte stille krav om egen besigtigelse eller dokumentation, før de udsteder en police. Det er noget, du bør afklare konkret hos forsikringsselskabet, før du regner med, at en forsikring kan løse problemet efter overtagelsen.

Det er også værd at kende forskellen på, hvad en ejerskifteforsikring typisk dækker, og hvad den ikke dækker, uanset om huset kommer fra et dødsbo eller ej. Vores side om ejerskifteforsikring og skjulte skader gennemgår, hvilke typer fejl forsikringen normalt dækker, og hvor grænserne går – viden der er ekstra relevant, når du ikke har en tilstandsrapport at holde forsikringens dækning op imod.

Har du brug for at forstå selve rapporten, når den findes – eller mangler i sagen – er det en god idé at kende tilstandsrapportens farver og symboler, så du ved præcis, hvad grå, gul, rød og sort betyder, hvis boet alligevel vælger at bestille en rapport undervejs i salget. Og er du i tvivl om, hvem der normalt betaler for rapporten, og hvordan det plejer at foregå i en almindelig handel, kan du læse mere om det på siden om tilstandsrapportens pris og hvem der betaler.

Overblik: dødsbosalg uden rapporter versus almindeligt salg

Det næste skridt, hvis du overvejer at byde

Står du over for et hus solgt fra et dødsbo uden rapporter, er det vigtigste ikke at lade dig afskrække – men at tage stilling til risikoen med åbne øjne, inden buddet afgives. Få afklaret, om boet vil bestille rapporterne, undersøg om egen bygningssagkyndig kan nå at besigtige inden fristen, og sørg for at dit advokatforbehold er formuleret, så det reelt beskytter dig. Har du brug for sparring undervejs, kan du læse mere om, hvordan køberrådgivning fungerer i praksis, eller se vores samlede gode råd til boligkøb, før du går videre med budgivningen.