Elinstallationsrapport: sådan læser du farver og symboler

Du sidder med en elinstallationsrapport i hånden, og et af felterne er markeret med rødt. Er det farligt? Skal det laves med det samme, eller kan det vente til efter overtagelsen? Og betyder rød det samme her, som når du har set rødt i tilstandsrapporten for samme bolig? Det sidste spørgsmål er faktisk det vigtigste – for svaret er nej, og det er her rigtig mange boligkøbere farer vild.

Hvad er en elinstallationsrapport?

Elinstallationsrapporten udarbejdes af en autoriseret elinstallatør og er en del af huseftersynsordningen, på samme måde som tilstandsrapporten. Hvor tilstandsrapporten ser på boligens bygningsdele – tag, fundament, fugt, konstruktioner – så gennemgår elinstallationsrapporten boligens el-installationer: gruppetavle, ledningsføring, stikkontakter, jordforbindelse og lignende.

Energimærket er lovpligtigt, når en bolig sælges. Tilstandsrapport og elinstallationsrapport er derimod frivillige for sælger. Men vælger sælger dem fra, mister sælger samtidig den ansvarsfritagelse, som huseftersynsordningen ellers giver – og det er hele pointen med ordningen. Vi ser stadig boliger til salg uden rapporterne, og det bør altid få en klokke til at ringe hos køber. Vil du forstå forskellen mellem de to rapporttyper i detaljer, har vi samlet det i gennemgangen af byggeteknisk gennemgang og tilstandsrapport.

Historisk kontekst – fra K-skala til farver og symboler

Frem til 1. oktober 2020 brugte både tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten den såkaldte K-skala med karaktererne K0 til K3. Skalaen blev afskaffet, fordi den i praksis var svær at forstå for almindelige boligkøbere – K1 lød jo ikke særlig alvorligt, selvom det faktisk dækkede over en reel skade. I dag bruger begge rapporttyper i stedet farver og symboler, som er lettere at aflæse ved første øjekast. Problemet er bare, at de to rapporter ikke bruger de samme farver til det samme – og det er den fælde, vi ser flest købere gå i.

De 4 farver og symboler i elinstallationsrapporten – og hvad de betyder

Elinstallationsrapporten opererer med fire faste markeringer. Hver af dem fortæller noget konkret om, hvor akut forholdet er, og om det er noget, du bør handle på før overtagelsen eller kan planlægge ind i den løbende vedligeholdelse.

Gul – risiko for stød

En gul markering betyder, at der er risiko for elektrisk stød ved den pågældende installation. Det kan for eksempel være manglende jordforbindelse eller forkert tilsluttede stikkontakter. Det er ikke nødvendigvis noget, der skal udbedres samme dag, men det er heller ikke noget, du bør ignorere – især hvis der er børn i husstanden, eller installationen bruges dagligt.

Rød – risiko for brand

Rød er den mest alvorlige markering i elinstallationsrapporten. Den betyder, at der er risiko for brand ved installationen – typisk fordi noget er overbelastet, forkert dimensioneret eller monteret på en måde, der kan udvikle varme over tid. Røde markeringer bør du altid have afklaret, før du underskriver købsaftalen, og gerne have en klar plan for, hvem der udbedrer forholdet, og hvornår.

Sort med skråstreg – ulovlige installationer

Symbolet med en sort cirkel og skråstreg gennem betyder, at installationen er ulovlig – typisk fordi den ikke er udført af en autoriseret elinstallatør, eller fordi den ikke lever op til de krav, der gjaldt, da den blev lavet. Ulovlige installationer er ikke nødvendigvis farlige her og nu, men de skal som regel lovliggøres, og det kan koste penge at få bragt i orden.

Sort med spørgsmålstegn – bør undersøges nærmere

Det sidste symbol – sort med spørgsmålstegn – dækker over forhold, som elinstallatøren ikke kunne vurdere fuldt ud ved gennemgangen. Det er hverken en dom om fare eller ulovlighed, men en anbefaling om, at forholdet bør undersøges nærmere, før du lægger dig fast på, hvad det egentlig drejer sig om.

Vigtigt: Elinstallationsrapportens farver må ikke forveksles med tilstandsrapportens

Det er her, vi ser flest misforståelser i praksis – og det er også her, flere af de artikler, du måske allerede har læst om emnet, er upræcise. De to rapporttyper bruger begge farver, men farverne betyder ikke det samme fra rapport til rapport. En gul markering i tilstandsrapporten er ikke det samme som en gul markering i elinstallationsrapporten. Se forskellen her:

Konsekvensen af forvekslingen er reel: hvis du læser en gul markering i elinstallationsrapporten, som var det den samme “gul” du kender fra tilstandsrapporten, risikerer du enten at undervurdere en stødrisiko eller overreagere unødigt. Vil du have styr på tilstandsrapportens eget system, har vi gennemgået det i detaljer i artiklen om tilstandsrapportens farver og symboler.

Hvor længe er en elinstallationsrapport gyldig?

Elinstallationsrapporten er som udgangspunkt gyldig i 12 måneder, mens tilstandsrapporten kun er gyldig i 6 måneder. Det er en detalje, mange overser – og den kan få reel betydning, hvis en bolighandel trækker ud, eller hvis boligen har stået til salg længe. Er rapporterne for gamle på overtagelsesdagen, mister sælger ansvarsfraskrivelsen, og så står du som køber i en anden juridisk situation, end du troede. Vi anbefaler altid at tjekke datoerne på begge rapporter, inden du afgiver bud – du kan læse mere om reglerne for gyldighed i artiklen om hvor længe en tilstandsrapport er gyldig.

Hvad betyder farverne for din ejerskifteforsikring?

Elinstallationsrapporten er en forudsætning for, at sælger overhovedet kan tegne den ansvarsfraskrivelse, der gør det muligt at tegne ejerskifteforsikring på normale vilkår. Røde og sorte markeringer kan have direkte betydning for, hvad forsikringen reelt dækker – nogle selskaber undtager forhold, der allerede er kendt og markeret i rapporten, fra dækningen. Det betyder ikke, at en rød markering nødvendigvis er et problem for din forsikring, men det er noget, du bør have afklaret, før du underskriver noget som helst. Se hvad en typisk ejerskifteforsikring dækker i gennemgangen af dækning og pris, og læs om grænsefladerne mellem forsikring og skjulte skader i artiklen om ejerskifteforsikring og skjulte skader.

Sådan bruger du farverne aktivt, når du byder på boligen

En rød eller sort markering i elinstallationsrapporten er ikke kun en advarsel – det er også et konkret argument i en prisforhandling. Har elinstallatøren fundet en brandrisiko eller en ulovlig installation, koster det som regel penge at udbedre, og den udgift bør afspejle sig i den pris, du er villig til at betale. I praksis oplever vi, at købere, der går ind i forhandlingen med en klar forståelse af, hvad markeringerne reelt koster at rette op på, står markant stærkere end dem, der blot nævner “der var noget rødt” uden at kunne underbygge det.

Som køberrådgivere deltager vi ved fremvisningen og gennemgår elinstallationsrapporten sammen med dig, inden du afgiver bud. Vi sætter ikke selv pris på udbedringerne – det overlader vi til fagfolk – men vi hjælper dig med at forstå, hvad markeringerne betyder, og hvordan de kan bruges som konkrete argumenter i stedet for en usikker mavefornemmelse. Du kan læse mere om, hvordan anmærkninger konkret kan bruges til at forhandle prisen ned i artiklen om at forhandle prisen ned med anmærkninger, og om hvordan en køberrådgiver konkret hjælper i selve forhandlingen i gennemgangen af køberrådgiverens rolle i prisforhandlingen.

Hvornår bør du overveje din egen elinstallationsrapport?

I nogle tilfælde er der ingen elinstallationsrapport at læse – sælger har simpelthen fravalgt den. Det gælder ikke sjældent ved ældre huse, landejendomme eller boliger, hvor el-installationerne er blevet ændret over flere ejerskifter uden ordentlig dokumentation. Her kan det være en god investering selv at få en uafhængig elinstallatør til at vurdere installationerne, inden du binder dig til et bud. Det gælder især ved køb af landejendom, hvor el-forholdene ofte afviger fra, hvad man ser i et almindeligt parcelhuskvarter, og hvor reglerne i øvrigt kan være anderledes end ved en almindelig ejerbolig.

Sådan hjælper Forland & Kruse dig med at læse rapporten korrekt

Henning Forland og Hans Jørgen Kruse har tilsammen mere end 45 års erfaring fra ejendomsbranchen, og de gennemgår elinstallationsrapporten – og tilstandsrapporten – sammen med dig som en fast del af rådgivningen. Det sker allerede ved fremvisningen, hvor vi laver den fælles gennemgang af boligen og rapporterne, inden du overhovedet overvejer at afgive bud.

Har du allerede fundet boligen og er klar til at byde eller har underskrevet købsaftalen, passer BASIS-pakken til 9.995 kr. Skal vi følge dig hele vejen fra boligsøgningen begynder, og til nøglerne er i hånden, er KOMPLET-pakken til 14.995 kr. det rigtige valg. Begge pakker inkluderer deltagelse ved fremvisning og fælles gennemgang, vurdering af boligen og objektivt prischeck, samt gennemgang af købsaftale og dokumenter. Du kan se hele indholdet i oversigten over vores køberrådgivning, og få et konkret overblik over priser og hvad du reelt får for pengene i artiklen om, hvad køberrådgivning koster.