Energimærke ved boligkøb: det betyder for varmeregningen

Vi oplever det tit ved fremvisninger: en køber falder for et hus med højt til loftet og fin gammel murstensfacade, kigger kort på salgsopstillingen, ser bogstavet “D” eller “E” i hjørnet – og tænker ikke mere over det. Så kommer den første vinter, og varmeregningen er markant højere end i den lejlighed, man kom fra. Svaret stod i energimærket hele tiden – det er bare sjældent det dokument, folk bruger tid på at forstå, før de skriver under.

Det er ærgerligt, for energimærket er faktisk det eneste af boligens tre store dokumenter – energimærke, tilstandsrapport og elinstallationsrapport – som sælger er forpligtet til at fremskaffe. De to andre er frivillige, om end fravælger sælger dem, mister vedkommende den ansvarsfraskrivelse, der ellers følger med. Energimærket er derimod lovpligtigt, uanset boligtype og uanset om sælger i øvrigt vælger at få lavet tilstandsrapport eller ej.

Hvad energimærket faktisk viser

Energimærket er en beregning af, hvor meget energi boligen efter alt at dømme skal bruge til opvarmning, varmt vand og el til bygningsdrift, hvis den bruges under standardiserede forudsætninger. Det er altså ikke en aflæsning af den tidligere ejers faktiske forbrug og heller ikke et løfte om, hvad netop din husstand kommer til at betale. To boliger med samme energimærke kan sagtens ende med forskellige regninger, alt efter hvor mange der bor der, hvor varmt de holder stuerne, og hvor meget varmt vand de bruger.

Det, en energikonsulent rent faktisk vurderer, er boligens klimaskærm og installationer: isoleringsgraden i tag, ydervægge og gulv, vinduernes stand, varmekilden og dens alder, samt om der er efterisoleret eller udskiftet undervejs. Ud fra det beregnes et teoretisk energiforbrug, som omregnes til et bogstav på skalaen. Det gør mærket velegnet til at sammenligne boliger med hinanden – men mindre velegnet til at forudsige din egen konkrete regning på kroner og øre.

Skalaen fra A2020 til G – og hvad forskellen betyder i praksis

Skalaen har ni trin, fra A2020 i toppen til G i bunden. De tre bedste kategorier, A2020, A2015 og A2010, dækker over boliger opført eller renoveret efter skærpede bygningsreglementer i de pågældende år, og de er i praksis sjældne at støde på i den ældre boligmasse. De fleste boliger, der handles på det almindelige marked, ligger et sted mellem C og F, mens ældre og uisolerede huse ofte lander på F eller G.

Bogstavet i sig selv siger ikke, om boligen er “god” eller “dårlig” at bo i – det siger noget om, hvor meget energi den kræver for at holde varmen. Et hus med mærke E kan sagtens have en velfungerende tilstandsrapport med kun lette anmærkninger. Omvendt kan et hus med et pænt energimærke godt have alvorlige bygningsskader, hvis for eksempel taget eller kloakken trænger til udskiftning. Energimærke og tilstandsrapport måler to forskellige ting, og det er en pointe, vi lægger vægt på, når vi gennemgår tilstandsrapporten sammen med en køber: de to dokumenter skal læses sammen, ikke i stedet for hinanden.

Hvad mærket ikke fortæller dig

Det er her, vi ofte skal bruge tid med købere: energimærket er en beregning ud fra boligens fysik, ikke en garanti, og det siger intet om boligens generelle stand. Det fortæller ikke, om der er fugt i krybekælderen, om taget skal lægges om inden for få år, eller om el-installationerne er lovlige. Det er tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, der dækker den slags – og de to rapporter har hver deres eget farvesystem, som ikke må forveksles med hinanden eller med energimærkets bogstaver.

Vi anbefaler altid, at energimærke, tilstandsrapport og elinstallationsrapport læses i sammenhæng, så du får et samlet billede af boligen – ikke hver for sig. Har du styr på, hvordan farverne i tilstandsrapporten skal tolkes, er det lettere at se, om en gul eller rød anmærkning hænger sammen med en dårlig energimæssig stand – for eksempel et utæt tag, der både giver en byggeteknisk anmærkning og et dårligere energimærke. Vores gennemgang af hvordan tilstandsrapportens farver skal læses er et godt sted at starte, hvis du vil kunne sætte de to dokumenter i sammenhæng selv.

Gyldighed – og hvorfor det er sælgers pligt, ikke købers

Energimærket er som udgangspunkt gyldigt i en længere årrække end både tilstandsrapport og elinstallationsrapport, hvilket ofte overrasker købere, der er vant til at tænke i de kortere gyldighedsperioder, de to andre dokumenter har. Netop fordi tilstandsrapporten typisk kun er gyldig et halvt år, mens energimærket holder langt længere, kan du godt støde på boliger, hvor energimærket er nogle år gammelt, mens tilstandsrapporten er splinterny. Er du i tvivl om, hvor længe en konkret rapport reelt dækker dig, kan du læse mere om hvor længe en tilstandsrapport er gyldig.

Fordi energimærket er lovpligtigt ved salg, er det sælgers ansvar at få det udarbejdet og fremlagt – modsat tilstandsrapport og elinstallationsrapport, som sælger kan vælge fra. I praksis betyder det, at du som køber sjældent skal jagte dokumentet selv; det ligger i salgsopstillingen fra start. Til gengæld er det værd at kigge på datoen for, hvornår mærkningen er lavet, særligt hvis boligen har fået nye vinduer, ny varmekilde eller efterisolering siden – for så kan det reelle energiforbrug i dag være bedre, end det gamle mærke viser. Er der sket væsentlige ændringer i ejendommens energimæssige forhold, kan det desuden betyde, at der skal udarbejdes et nyt energimærke.

Et lavt energimærke er en udgift – men også et forhandlingskort

Et hus med F eller G betyder typisk en varmeregning, der ligger markant over gennemsnittet, og ofte et behov for investering i efterisolering, nye vinduer eller udskiftning af varmekilde inden for en overskuelig årrække. Det skal du regne ind i din samlede økonomi, ikke kun i selve købesummen. Vi ser jævnligt købere, der har fokuseret al deres opmærksomhed på udbetaling og boligydelse, men glemt at sætte penge af til varmeregningen – som i et dårligt isoleret hus kan udgøre en betragtelig fast udgift hver måned, uanset boligens pris.

Samtidig er et lavt energimærke sjældent en overraskelse for sælger. Det står sort på hvidt i salgsopstillingen, og det er noget, en velforberedt køber kan bruge aktivt i en forhandling. Ligesom anmærkninger i tilstandsrapporten kan give anledning til at forhandle prisen ned, kan et dårligt energimærke – kombineret med et konkret overslag på, hvad en efterisolering eller ny varmekilde koster – være et sagligt argument for enten en lavere pris eller et afslag, der modsvarer den investering, du som køber skal foretage kort efter overtagelsen. Vi har beskrevet metoden nærmere i vores artikel om, hvordan du forhandler prisen ned på baggrund af anmærkninger, og princippet er stort set det samme, når argumentet er et lavt energimærke frem for en byggeteknisk skade.

Sådan bruger vi energimærket, når vi rådgiver en køber

Når vi deltager ved en fremvisning, er energimærket et af de første punkter, vi gennemgår sammen med køber – ikke isoleret, men som en del af det samlede billede af boligens stand og fremtidige omkostninger. Vi ser på, hvad bogstavet reelt betyder for varmeudgiften, hvornår mærket er udstedt, og om der er foretaget forbedringer siden, som taler for et bedre reelt niveau end det, der står på papiret. Kombineret med tilstandsrapporten kan vi ofte pege på, om et lavt energimærke hænger sammen med konkrete anmærkninger, eller om det “blot” skyldes boligens alder og konstruktion.

Det er en del af den bredere gennemgang, vi laver ved ethvert boligkøb, hvor vi ser på boligens tilstand, økonomi og dokumenter samlet, før du afgiver bud. Har du allerede fundet en bolig og er i tvivl om, hvorvidt et lavt energimærke skal påvirke dit bud, kan en køberrådgiver hjælpe dig med at vurdere, om det er et forhandlingsargument i netop din sag, og hvor meget vægt det bør have set i forhold til boligens øvrige stand og pris.

Vil du have et realistisk billede af, hvad boligen samlet set kommer til at koste dig – købesum, energiudgift og de øvrige poster, der ofte overraskes over – er det værd at sætte sig ind i, hvilke omkostninger der typisk følger med et boligkøb ud over selve prisen. Vi har samlet det i vores gennemgang af alle omkostninger ved boligkøb ud over købesummen, så du kan lægge et realistisk budget, inden du går videre med en bolig med et energimærke i den tunge ende af skalaen.