Offentlige registre du bør tjekke før boligbud

Vi sidder ofte med en køber, der har fundet “boligen” på en søndag eftermiddag, er blevet forelsket i altanen eller havestuen, og gerne vil af sted med et bud mandag morgen. Det forstår vi godt. Men lige der, i de dage mellem fremvisning og bud, ligger noget af det vigtigste arbejde i hele boligkøbet – og det foregår ikke hos sælgers ejendomsmægler, men i en håndfuld offentlige registre, som langt de fleste købere aldrig selv slår op i.

De registre fortæller ikke om tapetet eller køkkenets stand. De fortæller noget andet: om boligen reelt er det, den udgiver sig for at være. Om der hviler forpligtelser på grunden, som ikke fremgår af salgsopstillingen. Om naboarealet kan blive udlagt til noget, du ikke havde regnet med. Den slags opdager man sjældent ved en fremvisning, men det kan koste dyrt at overse – og det er præcis den type gennemgang, vi som køberrådgivere laver, før vi anbefaler et bud eller går ind i en forhandling.

Derfor ligger benarbejdet før du byder, ikke efter

Mange førstegangskøbere tror, at registerkontrollen er noget, der sker automatisk hos sælgers mægler eller ved rådgiverforbeholdet. Det er kun delvist rigtigt. Sælgers mægler har pligt til at oplyse en række forhold, men vurderer dem ud fra sælgers interesse i at få handlen i hus – ikke ud fra din interesse i at forhandle prisen eller stille betingelser. Det er en pointe, vi har uddybet i Sælgers mægler i din bolighandel: hvem hjælper dig?.

Det rådgiverforbehold, som køber eller køberrådgiver typisk sørger for bliver indsat i en dansk købsaftale, giver dig ganske vist en periode til at få aftalen og de vigtigste dokumenter juridisk vurderet, efter du har skrevet under. Men et forbehold er en sikkerhedsventil, ikke en erstatning for at kende boligens virkelige forhold, inden du overhovedet lægger et bud. Har vi som køberrådgivere gennemgået registrene før budrunden, ved vi allerede, om der er noget at tage forbehold for – og om der er noget, der bør trække prisen ned. Vi har beskrevet den sammenhæng mere indgående i Rådgiverforbehold: din vigtigste sikkerhed.

Tingbogen: hvem ejer boligen, og hvad hæfter den for

Tingbogen er det register, de fleste har hørt om, men få har set. Den fortæller, hvem der reelt står som ejer af ejendommen, om der er tinglyst pant, og om der ligger andre hæftelser på grunden. I praksis tjekker vi altid, at sælger i tingbogen er den samme person, der har skrevet under på salgsopstillingen – det lyder banalt, men ved dødsboer, skilsmisser og familiehandler er det ikke altid tilfældet.

Tingbogen viser også, hvilke lån der er tinglyst i ejendommen, og som skal indfries i forbindelse med handlen. Vær opmærksom på, at tingbogen kun viser lånenes hovedstol – ikke den aktuelle restgæld. Tingbogen har heller ingen betydning for refusionsopgørelsen; den handler om, at ejendommen bliver overdraget til dig uden sælgers gamle gæld. Vi gennemgår typisk tingbogsattesten sammen med skødet, og den kontrol fortsætter helt frem til tinglysningen – et forløb vi har beskrevet i Tinglysning af skøde: hvad sker der efter køb?.

BBR: stemmer kvadratmeterne og indretningen overens med virkeligheden

BBR-registret (Bygnings- og Boligregistret) er kommunens officielle beskrivelse af boligen: boligareal, erhvervsareal, antal værelser, opførelsesår, varmeinstallation og eventuelle tilbygninger. Det er her, vi tjekker, om den udnyttede tagetage eller den lukkede overdækkede terrasse faktisk er godkendt – eller om den bare er bygget, uden at kommunen nogensinde har fået besked.

Vi ser jævnligt sager, hvor en bolig annonceres med et boligareal, der ikke stemmer med BBR. Det kan skyldes en uregistreret tilbygning, men det kan også skyldes, at et rum reelt er registreret som erhverv eller udhus, selv om det bruges og sælges som beboelsesrum. Den slags kan have betydning for både prisen, forsikringen og for om du reelt kan finansiere hele arealet gennem realkreditlån. Det er også en af årsagerne til, at vi altid anbefaler at holde tilstandsrapporten op mod BBR-oplysningerne – se eventuelt Byggeteknisk gennemgang: forskel på tilstandsrapport for hvordan de to hænger sammen.

Lokalplanen: hvad må der bygges, og hvad kan naboen finde på

Lokalplanen for et område fortæller, hvad grunden og de omkringliggende grunde må bruges til – og ikke mindst hvad der ikke må bygges. Den er relevant på to måder. For det første fortæller den dig, om boligen selv overholder de gældende bestemmelser, eller om der er dispensationer, du bør kende til. For det andet fortæller den dig noget om fremtiden: kan naboejendommen udstykkes, kan der bygges i højden på nabogrunden, eller er der udlagt areal til vej eller erhverv tæt på?

Vi oplever ofte, at købere først opdager den slags, efter de er flyttet ind – og så er det for sent at forhandle prisen. En hurtig gennemgang af lokalplanen, før man byder, kan afsløre forhold, der reelt bør indgå i prisforhandlingen. Er du i tvivl om, hvordan den slags forhold kan bruges aktivt i en forhandling, kan du læse mere i Kan en køberrådgiver hjælpe med prisforhandling.

Jordforurening: hvad viser jordforureningsattesten

Jordforureningsattesten viser, om grunden er kortlagt som muligt eller konstateret forurenet. Det er særligt relevant ved ældre industrigrunde, tidligere tankstationer, renserier og landbrugsejendomme, men det kan i praksis dukke op i overraskende mange boligområder, hvor jorden historisk har været brugt til noget andet end beboelse.

En kortlægning betyder ikke nødvendigvis, at der er noget galt lige nu, men det kan have betydning for, hvad du senere må grave i haven til, og for hvilke forsikringsmæssige forhold der gælder. Ved landejendomme og tidligere landbrugsjord er kontrollen typisk mere omfattende, og reglerne er anderledes end ved en almindelig parcelhusgrund – det har vi beskrevet nærmere i Køb af landejendom: sådan er reglerne anderledes.

Energimærket: hvad det egentlig fortæller om drift og fremtidige udgifter

Energimærket er lovpligtigt ved salg, og det er nok det register, flest købere faktisk lægger mærke til – men ofte uden at forstå, hvad det reelt siger. Mærket fortæller noget om boligens beregnede energiforbrug og dermed en indikation af, hvad du kan forvente i varmeudgifter, men det siger ikke noget om boligens tilstand i øvrigt. En bolig kan sagtens have et pænt energimærke og alligevel have alvorlige fugtproblemer, og omvendt kan et dårligt energimærke i en ellers velholdt ældre bolig blot afspejle manglende efterisolering, som er relativt enkel at udbedre.

Vi bruger energimærket som ét blandt flere pejlemærker, når vi vurderer, hvad en bolig reelt er værd sammenlignet med tilsvarende boliger i området – en del af det objektive prischeck, vi altid laver, før vi rådgiver om et bud.

Servitutter: de bindinger der ikke står i købsaftalen med småt

Servitutter er tinglyste rådighedsindskrænkninger, der følger ejendommen – ikke ejeren. Det betyder, at en servitut, der blev tinglyst for tredive år siden, stadig gælder for dig som ny ejer, uanset om den overhovedet blev nævnt under fremvisningen. Klassiske eksempler er byggelinjer, forbud mod visse hegn eller bygninger, pligt til at vedligeholde en fælles indkørsel, eller rettigheder for naboer til at færdes over grunden.

Vi har set servitutter, der begrænser mulighederne for tilbygning markant, og servitutter om ledningsret, som gør, at et forsyningsselskab til enhver tid kan grave i indkørslen, hvis der er brug for det. Det er ikke noget, der nødvendigvis fremgår tydeligt af salgsopstillingen, og det er derfor et af de faste punkter, vi gennemgår, når vi tjekker skødet og de øvrige dokumenter for en køber – se Købsaftale ved boligkøb: det skal du tjekke for en bredere gennemgang af, hvad der ellers hører hjemme i den kontrol.

Sådan hænger registrene sammen, og hvordan vi bruger dem

Ingen af registrene giver hele billedet alene. Det er først, når man lægger dem ved siden af hinanden – tingbog, BBR, lokalplan, jordforureningsattest, energimærke og servitutter – at man kan se, om boligen reelt matcher det, den bliver solgt som, og om prisen afspejler det.

Vi gennemgår typisk alle seks punkter, allerede inden vi anbefaler et bud – ikke først når købsaftalen ligger klar til underskrift. Finder vi noget undervejs, som ikke stemmer, eller som giver anledning til at forhandle prisen, tager vi det med ind i den konkrete forhandling med sælgers mægler. Det er en del af det, vi generelt beskriver i Kan en køberrådgiver hjælpe med prisforhandling, og det hænger naturligt sammen med resten af forløbet fra fremvisning til nøgleoverdragelse.

Registrene er offentligt tilgængelige, og en engageret køber kan sagtens selv slå op i dem. Udfordringen ligger sjældent i adgangen, men i at vide, hvad man skal kigge efter, og hvad de enkelte oplysninger reelt betyder for prisen og for din fremtidige brug af boligen. Vi udgiver løbende uddybende gennemgange af de enkelte registre på vores vidensside, efterhånden som de bliver relevante for de sager, vi ser.