Kan sælger trække sig fra en købsaftale?

Vi oplever det jævnligt: en køber har lige fået underskrevet købsaftalen, følt lettelsen brede sig – og få dage senere ringer ejendomsmægleren og fortæller, at sælger “er kommet i tvivl” eller har fået et bedre bud fra en anden. Så spørgsmålet melder sig med det samme: kan sælger bare trække sig igen?

Svaret er nej, i langt de fleste tilfælde. Når begge parter har underskrevet købsaftalen, er sælger juridisk bundet af aftalen på nøjagtig samme måde som køber. En underskrevet købsaftale er en gyldig og bindende aftale – ikke en hensigtserklæring. Sælger kan ikke fortryde, bare fordi der dukker et højere bud op, eller fordi vedkommende alligevel ikke har lyst til at flytte. Der findes kun ganske få og snævre situationer, hvor sælger reelt kan komme ud af aftalen igen, og dem ser vi nærmere på herunder.

Aftale er aftale – men det gælder ikke symmetrisk

Mange købere tror fejlagtigt, at når de selv har et forbehold i aftalen, må sælger have en tilsvarende ret til at fortryde. Sådan hænger det ikke sammen. Det er som udgangspunkt køber, der har brug for beskyttelse i tiden efter underskrift – typisk gennem et advokatforbehold eller et forbehold om finansiering – fordi det er køber, der skal have sit lån på plads og sin juridiske og økonomiske rådgivning gennemgået, før handlen er endelig. Sælger har normalt ikke en tilsvarende indbygget fortrydelsesmulighed.

Det betyder i praksis, at fra det øjeblik begge underskrifter er på plads, er sælger forpligtet til at gennemføre handlen på de vilkår, der står i aftalen – medmindre der konkret er skrevet et forbehold ind, som sælger kan gøre brug af. Det er derfor afgørende at læse hele købsaftalen igennem, inden man skriver under, og forstå præcis hvilke forbehold der står i den, og hvem de gælder for. Vi ser ofte, at købere fokuserer så meget på pris og overtagelsesdato, at de overser formuleringer om forbehold, der reelt giver den anden part en bagdør ud af aftalen.

De få veje sælger reelt kan bruge til at komme ud af aftalen

Selvom udgangspunktet er, at aftalen står fast, findes der nogle konkrete situationer, hvor sælger kan slippe ud af den igen:

• Et konkret forbehold i aftalen. Hvis sælger for eksempel selv skal købe en anden bolig og har fået indsat et forbehold om, at handlen kun gælder, hvis den nye bolig falder på plads, kan sælger i princippet træde tilbage, hvis forbeholdet ikke opfyldes. Det er dog forbeholdet, der afgør rammerne – ikke sælgers lyst i øvrigt.
• En aftalt annullering mellem parterne. Hvis begge parter er enige om at ophæve handlen, kan de naturligvis aftale det – men det kræver, at køber reelt er indforstået. Ingen sælger kan ensidigt beslutte at annullere en gyldig aftale, bare fordi det ville være mest bekvemt.
• Svig eller væsentlige urigtige oplysninger. Har en af parterne givet forkerte eller vildledende oplysninger, som har haft afgørende betydning for aftalen, kan der i særlige tilfælde blive rejst tvivl om aftalens gyldighed. Det er dog en juridisk vurdering, der afhænger helt af de konkrete forhold i sagen, og noget du bør få vurderet konkret hos en fagperson, hvis du står i den situation.

Uden for disse situationer står aftalen ved magt. Hvis sælger blot fortryder eller har fået et bedre tilbud fra en anden køber efter underskrift, er det ikke en gyldig grund til at træde tilbage.

Din egen fortrydelsesret som køber – og hvad den koster

Der er en vigtig asymmetri, som ofte bliver overset i debatten om, hvem der kan fortryde hvad: det er faktisk køber, der har en lovbestemt fortrydelsesret ved køb af fast ejendom – ikke sælger. Som privat køber har du ret til at fortryde en underskrevet købsaftale inden for en kort frist efter underskrift, uanset grunden. Den ret koster dig dog noget: fortryder du, skal du som udgangspunkt betale sælger en godtgørelse på 1 procent af købesummen.

Det er en beskyttelse, der er tiltænkt køber – typisk fordi køb af bolig er en af de største beslutninger, de fleste af os træffer, og fordi der kan opstå ny viden eller ombestemmelse i dagene lige efter underskrift. Men det er en dyr fortrydelsesret at bruge i praksis, og den bør ikke forveksles med et forbehold, som er gratis at gøre brug af, hvis betingelserne ikke opfyldes.

Forbehold er noget andet end fortrydelse

Her opstår ofte forvirring: fortrydelsesretten koster penge og kan bruges uden begrundelse, mens et forbehold – typisk et advokatforbehold – er en betinget del af selve aftalen og som udgangspunkt gratis at gøre brug af, hvis forbeholdet ikke bliver opfyldt. Et advokatforbehold betyder i praksis, at handlen først bliver endeligt bindende for dig som køber, når din rådgiver har haft mulighed for at gennemgå aftalen, tilstandsrapport, ejerforeningens dokumenter og økonomien i det hele taget. Godkender rådgiveren ikke handlen inden for den aftalte frist, kan du træde tilbage uden at skulle betale den godtgørelse, fortrydelsesretten ellers koster.

Det er en af de vigtigste sikkerheder, du har som køber, og vi anbefaler altid, at forbeholdet formuleres præcist, så det reelt dækker det, det skal. Vi har samlet, hvad et godt forbehold bør indeholde, og hvordan det adskiller sig fra en fortrydelse, i vores gennemgang af advokatforbehold og din vigtigste sikkerhed som køber.

Hvad gør du, hvis sælger alligevel prøver at trække sig?

Selvom sælger juridisk set er bundet, ser vi desværre eksempler på, at sælgere alligevel forsøger at trække sig – typisk fordi der er kommet et højere bud, eller fordi de private omstændigheder har ændret sig. Her er det vigtigt at holde hovedet koldt og handle metodisk:

• Gennemgå den underskrevne købsaftale og se, om der overhovedet er et forbehold, sælger kan påberåbe sig. Uden et konkret grundlag i aftalen står sælger som udgangspunkt uden en gyldig undskyldning for at trække sig.
• Undlad at indgå i en ny forhandling om pris eller vilkår, bare fordi sælger presser på. Det svækker din position, hvis sagen senere skal vurderes.
• Kontakt din rådgiver med det samme. Jo hurtigere en fagperson kan vurdere situationen konkret, desto bedre er dine muligheder for at fastholde handlen eller få afklaret dine rettigheder.
• Undgå selv at komme med udtalelser eller mails, der kan tolkes som accept af, at handlen bortfalder – det kan i sidste ende blive brugt imod dig.

Det er sjældent noget, en almindelig boligkøber selv har erfaring med at håndtere, og det er netop her, at det gør en forskel at have en rådgiver, der har set situationen før og ved, hvilke skridt der reelt flytter noget.

Sådan arbejder vi som købers rådgiver i den slags sager

Vi er 100 procent købers rådgiver og sidder aldrig på den anden side af bordet. Det betyder, at når vi gennemgår en købsaftale, inden du skriver under, er det udelukkende dine interesser, vi kigger efter – herunder om der er indsat forbehold, der reelt beskytter dig, og om der står formuleringer, som i praksis kunne give sælger en bagdør ud af aftalen. Vi ser den slags detaljer, fordi vi har gennemgået rigtig mange købsaftaler gennem årene, og vi ved, hvor de typiske faldgruber ligger.

Vores køberrådgivning dækker hele forløbet fra boligsøgning til skødekontrol, men skulle du allerede have fundet boligen og stå med en aftale i hånden, kan vi også koble os på her og nu og gennemgå aftalen sammen med dig, inden fristen for dit forbehold udløber. Vi bliver ofte spurgt, om det giver mening at hyre en køberrådgiver frem for en boligadvokat til den slags – vi har samlet vores syn på forskellen i artiklen om køberrådgiver eller boligadvokat, og hvad de to roller reelt dækker.

Er du i tvivl om, hvad rådgivningen koster, og hvad du får for pengene, kan du se priser og indhold i vores oversigt over, hvad køberrådgivning koster. Står du som førstegangskøber og synes hele processen med forbehold, aftaler og frister virker uoverskuelig, har vi samlet en grundigere gennemgang målrettet netop dig i vores guide til førstegangskøbere.

Hvad du selv kan gøre, inden du skriver under

En stor del af den tryghed, du har brug for, bliver faktisk skabt, før nogen overhovedet skriver under. Læs aftalen igennem mere end én gang, og spørg konkret ind til enhver formulering, du ikke forstår – både dem der handler om forbehold, og dem der handler om overtagelse, refusion og eventuelle mangler. Er der forhold ved boligen, du er i tvivl om, bør det være afklaret, inden du underskriver, ikke bagefter.

Vi har samlet en række af de mest almindelige faldgruber, vi ser hos købere, i vores generelle gode råd til boligkøb, og du kan finde et bredere overblik over hele købsprocessen på vores videnside, hvor vi løbende samler den viden, vi henter fra vores daglige arbejde med købere.