Tilstandsrapport: sådan læser du den rigtigt

Når rapporten lander i indbakken – og ingen har tid til at læse den ordentligt

Det sker tit på samme måde. I har fundet boligen, følelserne er i højeste gear, og så lander der en tilstandsrapport på 15-25 sider fyldt med fagudtryk, symboler og farver, I aldrig har set før. De fleste skimmer forsiden, kigger efter noget rødt, og går videre til købsaftalen. Det er præcis her, vi ofte ser handler gå skævt – ikke fordi rapporten skjuler noget, men fordi den bliver læst forkert eller slet ikke læst.

Tilstandsrapporten er ikke bare endnu et bilag i sagsmappen. Den er sælgers dokumentation for boligens fysiske tilstand, og den har direkte betydning for, om sælger senere kan gøres ansvarlig for skjulte fejl. Forstår I ikke, hvad der reelt står i den, risikerer I enten at blive skræmt af noget uskyldigt eller – værre – at overse noget, der burde have kostet jer penge i forhandlingen.

Sådan bliver rapporten til, og hvem står bag den

Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, som gennemgår boligen visuelt og noterer synlige skader og tegn på skader. Der bores og brydes ikke i konstruktionerne, og den sagkyndige kravler ikke ned i hver en krog – vurderingen bygger på det, der kan observeres uden at åbne vægge, gulve eller tag. Det er en vigtig detalje at have med sig, for det betyder, at rapporten beskriver sandsynlige og synlige forhold, ikke en garanti for, hvad der gemmer sig bag beklædningen.

Sammen med tilstandsrapporten hører energimærket, som er lovpligtigt for sælger. Tilstandsrapport og elinstallationsrapport er derimod frivillige – men vælger sælger dem fra, mister sælger samtidig muligheden for at blive fritaget for ansvar for skjulte fejl. I praksis vælger de fleste sælgere derfor at få lavet begge rapporter, netop fordi det beskytter dem selv.

Farvekoderne: grå, gul, rød og sort – og hvad de faktisk betyder

Den gamle karakterskala med K0, K1, K2 og K3 blev afskaffet af Sikkerhedsstyrelsen den 1. oktober 2020. Møder I stadig artikler eller mæglere, der taler om “en K2-skade”, er kilden forældet. I dag bruger tilstandsrapporten fire farver, som hver dækker en alvorlighedsgrad.

Læg mærke til, at farverne beskriver alvorlighed og tidshorisont for skaden – ikke prisen på at udbedre den. En gul anmærkning på en utæt tagrende kan koste et par tusinde kroner at rette, mens en anden gul anmærkning om fugt i kælderen kan løbe op i et langt større beløb. Farven fortæller jer, hvor akut og alvorligt problemet er vurderet til at være – ikke hvad det koster at få styr på det. Det er en af de hyppigste misforståelser, vi støder på hos købere, der selv har forsøgt at “regne rapporten sammen” derhjemme.

UN og IB – de to symboler, mange springer over

Ud over farverne bruger den bygningssagkyndige to forkortelser, som ofte overses, fordi opmærksomheden går til farverne. UN betyder “bør undersøges nærmere” og bruges, når den sagkyndige har mistanke om et forhold, men ikke kan afgøre det fuldt ud ved en visuel gennemgang. IB står for “ikke bedømt” og bruges, når et område slet ikke har kunnet vurderes – det kan for eksempel skyldes, at et rum var pakket med flyttekasser, at en krybekælder ikke var tilgængelig, eller at vejret gjorde det umuligt at vurdere taget ordentligt.

Begge dele er reelt “huller” i rapporten, og de fortjener lige så meget opmærksomhed som en rød anmærkning. Et IB-mærke betyder ikke, at der ikke er noget galt – det betyder, at ingen har kigget efter. Vi anbefaler altid, at man beder om at få disse punkter afklaret, inden man lægger sig fast på en pris, i stedet for at gå ud fra, at det nok er i orden.

Hvad en rød anmærkning betyder for jeres bud

En rød anmærkning er ikke automatisk en grund til at gå fra handlen, men den er næsten altid en grund til at stoppe op. Fordi en rød skade allerede har medført – eller meget snart medfører – funktionssvigt, bør I have et konkret billede af, hvad udbedringen koster, før I forhandler videre. Det kan for eksempel betyde at indhente et overslag fra en håndværker på det pågældende fagområde, eller at bede om en uddybende vurdering fra den bygningssagkyndige.

I praksis oplever vi, at røde og gule anmærkninger er noget af det mest effektive grundlag for en saglig prisforhandling. Sælger kan svært argumentere imod et konkret, dokumenteret forhold i en rapport, sælger selv har bestilt. Har I brug for at få vurderet, hvor meget en given skade reelt bør trække prisen ned, og hvordan man rejser den drøftelse uden at skræmme sælger væk fra bordet, kan I læse mere om, hvordan en køberrådgiver kan hjælpe med prisforhandling. Det er typisk her, den rette rådgivning betaler sig selv hjem flere gange – fordi en velunderbygget indsigelse ofte flytter langt mere på prisen, end den koster at få lavet.

Det tilstandsrapporten ikke fortæller jer

Lige så vigtigt som at forstå, hvad der står i rapporten, er det at kende dens grænser. Tilstandsrapporten dækker ikke el-installationerne – dem finder I i stedet i elinstallationsrapporten, som bruger sit eget farvesystem: gul for risiko for stød, rød for risiko for brand, sort med skråstreg for ulovlige installationer og sort med spørgsmålstegn for forhold, der bør undersøges nærmere. De to rapporter må ikke blandes sammen, selvom de begge bruger farver – en gul anmærkning i tilstandsrapporten betyder noget helt andet end en gul anmærkning i elinstallationsrapporten.

Rapporten siger heller ikke noget om boligens indretning, planløsning, støjforhold, indeklima i bredere forstand eller markedsværdi. Den forholder sig udelukkende til bygningens fysiske stand. Og som nævnt: den sætter ingen prisskilte på skaderne. Vil I have et reelt overblik over, hvad en tilstandsrapport typisk koster, og hvem der egentlig betaler for den, kan I læse mere i vores gennemgang af tilstandsrapportens pris, og hvem der betaler den.

Endelig er det værd at huske, at tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten har en holdbarhedsdato. Tilstandsrapporten er som udgangspunkt gyldig i 6 måneder, elinstallationsrapporten i 12. Går der for lang tid fra rapporterne er lavet, til I overtager boligen, kan gyldigheden være udløbet – og det har betydning for, om sælgers ansvarsfraskrivelse fortsat holder. Har I spørgsmål om, hvordan rapporterne spiller sammen med en ejerskifteforsikring, kan I læse mere om, hvad en ejerskifteforsikring dækker ved skjulte skader, og hvad den typisk koster i vores gennemgang af ejerskifteforsikringens dækning og pris.

Sådan læser I rapporten i praksis – trin for trin

Når vi selv gennemgår en tilstandsrapport sammen med en køber, følger vi som regel samme rækkefølge:

• Start med at liste alle røde anmærkninger for sig selv, og noter hvilket bygningsdel de vedrører – tag, fundament, kælder, vådrum går ofte igen som de dyreste kategorier.
• Gennemgå dernæst de gule anmærkninger med fokus på, hvor lang tid der reelt er til funktionssvigt indtræder – nogle gule punkter haster mere end andre.
• Tjek om der er UN- eller IB-markeringer i centrale rum eller konstruktioner, og bed om en uddybning, inden I lægger jer fast på en pris.
• Sammenhold rapportens alder med jeres forventede overtagelsesdato, så I ved, om den stadig er gyldig, når nøglerne skifter hænder.
• Vurder til sidst, om de samlede fund giver anledning til et lavere bud, en betinget handel, eller om det er en skade, I roligt kan leve med.

Det femte punkt er ofte det sværeste at stå alene med, fordi det kræver, at man både kan læse det bygningsfaglige og samtidig holde hovedet koldt i en forhandlingssituation, hvor følelserne allerede er investeret i boligen.

Hvornår kan I klare det selv, og hvornår skal I have en rådgiver med

Er der udelukkende grå og enkelte gule anmærkninger af mindre karakter, kan mange købere sagtens navigere selv – især hvis I i forvejen har et vist kendskab til byggeri. Men så snart der optræder røde anmærkninger, flere UN-markeringer, eller I simpelthen er i tvivl om, hvad et fagudtryk dækker over, er det de færreste, der har erfaringen til at vurdere konsekvensen korrekt på egen hånd.

Det er netop her, vi som køberrådgivere bruger vores tid: vi deltager ved fremvisningen, gennemgår rapporten sammen med jer, og hjælper med at omsætte fundene til et konkret forhandlingsoplæg, før I afgiver bud. Har I allerede fundet boligen og skal bruge hjælp herfra, kan I læse om vores priser på køberrådgivning, og hvis I står tidligere i processen, kan I finde flere praktiske greb i vores gode råd til boligkøb.