- Elinstallationsrapporten har sin egen frist og følger ikke automatisk tilstandsrapportens udløb
- Udløber rapporten midt i en handel, kan sælgers ansvarsfraskrivelse falde bort, medmindre der findes en løsning
- Kun en beskikket bygningssagkyndig med byggeteknisk uddannelse og erhvervserfaring må udarbejde rapporten
- Det er typisk sælger, der bestiller og betaler rapporten for at opnå ansvarsfraskrivelse
Vi får ofte samme spørgsmål fra købere, der sidder med en boligannonce og en tilstandsrapport, der er nogle måneder gammel: kan vi overhovedet regne med den her? Svaret er kort og fast: en tilstandsrapport er som udgangspunkt gyldig i 6 måneder fra udarbejdelsesdatoen. Går der længere tid, mister rapporten sin funktion i forhold til ejerskifteforsikring og ansvarsfraskrivelse, og så skal der som hovedregel en ny rapport til, før handlen kan gennemføres på samme vilkår.
Det lyder enkelt, men i praksis er det netop de 6 måneder, der driller flest handler. En bolig kan ligge til salg i et halvt eller helt år, og hvis køber først finder frem til den sent i forløbet, kan rapporten være tættere på at udløbe end man tror. Her gennemgår vi, hvad fristen faktisk betyder, hvordan den adskiller sig fra elinstallationsrapportens frist, og hvad der sker, hvis en rapport løber ud midt i en handel.
Hvad betyder de 6 måneder i praksis
Tilstandsrapporten er en del af det, sælger kan vælge at få lavet for at opnå ansvarsfraskrivelse for skjulte fejl og mangler. Den fungerer sammen med elinstallationsrapporten og et tilbud om ejerskifteforsikring. Hele den konstruktion hviler på, at rapporterne er friske – fordi en bygnings tilstand kan ændre sig, og fordi forsikringsselskaberne kun vil acceptere en risikovurdering, der er nogenlunde aktuel.
Når de 6 måneder er gået, holder rapporten stadig som information om boligens stand på det tidspunkt, den blev lavet. Men den kan ikke længere danne grundlag for en ny ejerskifteforsikring, og dermed forsvinder også sælgers mulighed for at frigøre sig fra ansvaret for skjulte mangler på baggrund af den rapport. Det er den detalje, som mange sælgere – og en del købere – overser, når en bolig har ligget til salg i lang tid.
Vil du forstå selve indholdet i rapporten, herunder hvordan farverne grå, gul, rød og sort skal læses, har vi samlet det grundigt i Tilstandsrapport: sådan læser du den rigtigt.
Tilstandsrapport og elinstallationsrapport har hver deres frist
Et sted vi ofte ser forvirring opstå, er sammenblandingen af tilstandsrapportens og elinstallationsrapportens gyldighed. De to rapporter dækker vidt forskellige ting – bygningens fysiske stand over for el-installationernes sikkerhed – og de har også hver deres tidsramme.
| Rapport | Gyldighedsperiode | Hvad den dækker |
|---|---|---|
| Tilstandsrapport | Som udgangspunkt 6 måneder | Bygningens fysiske tilstand, skader og risiko for funktionssvigt |
| Elinstallationsrapport | Som udgangspunkt 12 måneder | Risiko for stød, brand og ulovlige el-installationer |
| Energimærke | Har sin egen gyldighedsperiode uafhængigt af de to andre | Boligens energiforbrug, lovpligtigt ved salg |
Det betyder i praksis, at en bolig sagtens kan have en gyldig elinstallationsrapport, selvom tilstandsrapporten er ved at rinde ud – eller omvendt. Når vi gennemgår salgsmaterialet for vores kunder, er det en af de første ting vi tjekker: står datoerne på de to rapporter langt fra hinanden, skal man vide, hvilken af dem der først bliver et problem.
Hvad sker der, hvis rapporten udløber midt i en handel
Det er her de fleste bliver usikre. Man har måske afgivet bud, er i gang med at forhandle pris, eller venter på svar fra banken – og undervejs opdager man, at tilstandsrapporten nærmer sig eller passerer de 6 måneder. Konsekvensen er ikke, at handlen automatisk falder til jorden, men at grundlaget for sælgers ansvarsfraskrivelse forsvinder, hvis der ikke bliver taget hånd om det.
I praksis ser vi typisk en af tre løsninger: sælger bestiller en ny tilstandsrapport, parterne aftaler at handlen gennemføres uden den ansvarsfraskrivelse rapporten ellers ville have givet, eller handlen forsinkes til en ny rapport foreligger. Ingen af delene er ligegyldige for køber. Uden en gyldig rapport og en ejerskifteforsikring, der reelt kan tegnes på den, står du som køber med et markant større ansvar for skjulte fejl og mangler, end du ellers ville have haft. Det er præcis den slags detaljer, vi altid tjekker datoer på, før vi rådgiver om et bud – læs mere om hvordan forsikringen hænger sammen med rapporten i Ejerskifteforsikring og skjulte skader: hvad dækkes?
Hvem må overhovedet lave en tilstandsrapport
En tilstandsrapport må kun udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig. Det er ikke en titel man bare kan tage – den bygningssagkyndige skal have en byggeteknisk grunduddannelse og som udgangspunkt en del års relevant erhvervserfaring, før beskikkelsen kan opnås. Det er en del af hele forsikringskonstruktionens sikkerhed: rapporten skal kunne stå som et objektivt grundlag, både for sælgers ansvarsfraskrivelse og for det forsikringsselskab, der skal acceptere risikoen.
For dig som køber er det vigtigt at vide, at det er sælger, der som udgangspunkt bestiller og betaler for rapporten, hvis den ansvarsfraskrivelse man søger skal opnås. Vi kommer ofte forbi spørgsmålet om, hvem der egentlig betaler for hvad i den forbindelse – det har vi uddybet i Tilstandsrapport pris 2026: hvem betaler?
Sådan bruger vi datoerne, når vi rådgiver dig som køber
Når vi går ind i en handel sammen med en køber, er det en af de faste ting på vores tjekliste: hvornår er tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og energimærket dateret, og passer det med den tidshorisont handlen forventes at have. Ligger boligen til salg i et roligt marked, kan der let gå flere måneder fra du ser boligen første gang, til skødet underskrives – og så er det ikke ligegyldigt, om rapporten stadig er inden for sine 6 måneder på det tidspunkt, hvor købsaftalen skal underskrives.
Vi ser også tilfælde, hvor en sælger bevidst eller ubevidst lader en rapport passere udløb, fordi der ikke er penge eller lyst til at bestille en ny. Her handler rådgivningen ikke kun om at læse rapportens indhold, men om at forstå konsekvensen af, at grundlaget for ansvarsfraskrivelsen er væk. Det påvirker både prisforhandlingen og den risiko, du som køber reelt overtager. Har du brug for hjælp til selve forhandlingen, når den slags forhold spiller ind, kan du læse mere i Kan en køberrådgiver hjælpe med prisforhandling.
Det er også her et advokatforbehold i købsaftalen får sin praktiske betydning – det giver plads til at få forholdet omkring rapporternes gyldighed vurderet konkret, før du er bundet uigenkaldeligt. Vi gennemgår altid den slags forbehold sammen med vores kunder, og du kan læse mere om, hvorfor det er en så central sikkerhed i Advokatforbehold: din vigtigste sikkerhed.
Næste skridt, hvis du er midt i en boligsøgning
Sidder du og kigger på en bolig, hvor tilstandsrapporten allerede er nogle måneder gammel, er det værd at få afklaret datoerne, før du lægger tid og følelser i et bud. Vi anbefaler altid, at man tjekker datoen på tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og energimærket samtidig med, at man vurderer boligens stand – de tre dokumenter fortæller hver deres del af historien, og det er samspillet mellem dem, der afgør, hvor tryg en handel egentlig er.
Vil du have et par konkrete pejlemærker til, hvad du selv bør tjekke, før du går videre med en bolig, har vi samlet dem i Gode råd til boligkøb. Er du i tvivl om, hvornår det kan betale sig at få en rådgiver med fra start i stedet for først at reagere, når rapporterne allerede driller, kan du se priserne og indholdet i vores rådgivning under Hvad koster køberrådgivning.
Ofte stillede spørgsmål
Kan man forlænge en tilstandsrapport, så den ikke skal laves helt om?
Der findes faktisk en fornyelsesordning: inden de 6 måneder udløber, kan sælger typisk få rapporten fornyet for yderligere 6 måneder til en reduceret pris. Er fristen først passeret uden en fornyelse, skal der udarbejdes en helt ny rapport af en beskikket bygningssagkyndig, hvis grundlaget for ansvarsfraskrivelse og ejerskifteforsikring skal genetableres.
Gælder de 6 måneder fra rapportens dato eller fra den dag boligen kommer til salg?
Fristen regnes fra den dato, rapporten er udarbejdet – ikke fra den dag boligen bliver sat til salg. Det er derfor vigtigt at kigge på selve dateringen i dokumentet og ikke kun på, hvor længe boligen har ligget på annoncesiden.
Kan man som køber selv bestille en ny tilstandsrapport, hvis sælgers er ved at udløbe?
Det er som udgangspunkt sælgers valg og udgift, fordi det er sælger, der opnår ansvarsfraskrivelsen ved at have en gyldig rapport. Som køber kan man rejse spørgsmålet i forhandlingen, men man bør altid få det konkrete forløb vurderet, før man selv går ind og betaler for noget, der reelt er sælgers ansvar.
Betyder en udløbet tilstandsrapport, at boligen har fået nye skader?
Ikke nødvendigvis. Udløbet handler om rapportens juridiske funktion i forhold til forsikring og ansvarsfraskrivelse – ikke om, at boligens stand nødvendigvis har ændret sig. Men jo længere tid der er gået, desto større er sandsynligheden for, at der er sket noget, rapporten ikke fanger, og derfor er fristen sat, som den er.
