Tilstandsrapport pris 2026: hvem betaler?

De fleste købere vi møder, tror i første omgang at det er dem, der skal bestille og betale for tilstandsrapporten. Sådan er det ikke – men forvirringen er forståelig, for de fleste artikler om emnet er skrevet ud fra sælgers stol, ikke købers. Kort fortalt koster en tilstandsrapport typisk mellem 2.500 og 9.000 kroner afhængigt af boligens størrelse, mens en samlet pakke med elinstallationsrapport og energimærke oftest lander mellem 7.000 og 15.000 kroner. Det er sælger, der betaler. Men det er dig som køber, der skal kunne læse rapporten, forstå hvad den reelt dækker – og vide, hvornår den ikke er nok i sig selv.

Vi gennemgår herunder priserne for alle tre dokumenter, fordi de i praksis næsten altid følges ad i en handel. Men vi lægger også vægt på noget de fleste andre artikler springer over: hvad rapporterne betyder for dig, når du sidder på den anden side af bordet.

Hvad koster en tilstandsrapport i 2026?

Siden prisloftet på tilstandsrapporter blev afskaffet i 2016, er priserne blevet markedsbestemte. Det betyder, at den bygningssagkyndige selv fastsætter prisen ud fra boligens omfang og kompleksitet, og at der derfor er reel forskel at hente ved at indhente flere tilbud – noget sælger typisk har gjort, inden boligen kom til salg.

Som tommelfingerregel ser vi følgende spænd, afhængigt af boligtype:

Hvad påvirker prisen?

Prisen sættes typisk ud fra en kombination af faktorer, som den bygningssagkyndige vurderer ved bestilling:

• Boligens størrelse – flere kvadratmeter betyder mere bygningsmasse at gennemgå
• Alder og byggestil – ældre huse med flere ombygninger tager længere tid at vurdere
• Kompleksitet – kælder, udestue, tilbygninger og særlige konstruktioner øger tidsforbruget
• Beliggenhed – kørsel og lokal konkurrence blandt bygningssagkyndige spiller ind

Vil du vide mere om, hvordan priser og forskelle spiller sammen for lejligheder specifikt, kan du læse mere om køberrådgivning til lejlighedskøb. For sommerhuse gælder ofte en anden pris-dynamik, fordi konstruktion og isolering kan variere meget – det uddyber vi under køberrådgivning til sommerhus.

Hvad koster elinstallationsrapport og energimærke – og hvorfor skal du kende alle tre priser?

I praksis bestilles tilstandsrapporten næsten aldrig alene. Den følges af en elinstallationsrapport, der vurderer boligens el-installationer, og et energimærke, der viser boligens energiforbrug. De tre dokumenter hænger sammen i det, der samlet kaldes huseftersynsordningen, og de indgår typisk i samme salgsopstilling fra ejendomsmægleren.

Priserne isoleret set ligger typisk sådan:

• Elinstallationsrapport alene: ca. 2.000-4.000 kr.
• Energimærke alene: ca. 1.000-7.500 kr. (spændet er stort, fordi prisen stiger markant med boligens størrelse og kompleksitet)
• Samlet pakke – alle tre dokumenter bestilt hos samme udbyder: ca. 7.000-15.000 kr.

Der er som regel en mindre rabat at hente ved at bestille alle tre samlet, fordi den bygningssagkyndige eller det udførende firma kan koordinere besøget. Én ting er dog vigtig at skille ad: energimærket er lovpligtigt ved salg, uanset hvad sælger ellers vælger. Tilstandsrapport og elinstallationsrapport er derimod frivillige – men fravælger sælger dem, mister sælger samtidig den ansvarsfraskrivelse, de ellers giver. Det vender vi tilbage til.

Hvorfor bestilles de tre rapporter sammen?

Huseftersynsordningen er indrettet, så sælger kan blive fritaget for en del af det ansvar, der ellers gælder for skjulte fejl og mangler i en bolig. Til gengæld skal sælger stille tilstandsrapport og elinstallationsrapport til rådighed for køber, og køber skal have mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. Det er denne kæde af dokumenter, der gør, at de tre næsten altid optræder samlet i en salgsopstilling – de hænger juridisk og praktisk sammen, selvom det kun er energimærket, der er et decideret lovkrav. Hvordan ejerskifteforsikringen konkret dækker, og hvad den koster, kan du læse mere om under ejerskifteforsikring: dækning og pris.

Hvem betaler for tilstandsrapporten – sælger eller køber?

Svaret er enkelt: det er sælger, der bestiller og betaler for tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke. Det giver god mening, når man ser på formålet – det er sælgers ansvarsfraskrivelse, rapporterne understøtter, ikke købers beskyttelse.

Og det er præcis her, vi ser mange købere misforstå situationen. Fordi rapporterne “følger med” handlen uden ekstra regning til dig, er det let at tro, at de også er skrevet i din interesse. Det er de ikke. Den bygningssagkyndige er bestilt og betalt af sælger, og rapporten er en beskrivelse af boligens tilstand på undersøgelsestidspunktet – ikke en anbefaling til dig om, hvorvidt boligen er et godt køb til den pris, der forhandles om.

Det er en vigtig skelnen, fordi den betyder, at du som køber ikke automatisk har nogen, der har kigget på boligen udelukkende med dine interesser for øje. Det er en af de vigtigste grunde til, at mange købere vælger at få en uvildig køberrådgiver til at gennemgå rapporterne sammen med sig, inden der afgives bud. Du kan se, hvad den slags rådgivning typisk koster, og hvad den indeholder, under hvad koster køberrådgivning.

Hvad hvis der ikke er lavet en tilstandsrapport?

Nogle sælgere – typisk ved ældre boliger eller ved salg uden mægler – fravælger at få lavet tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Konsekvensen er, at sælger ikke opnår den almindelige ansvarsfraskrivelse, og dermed som udgangspunkt hæfter længere for skjulte fejl og mangler, der viser sig efter overtagelsen. For dig som køber er det et forhold, der er værd at forholde sig aktivt til – både fordi det ændrer risikobilledet, og fordi det ofte er et relevant forhandlingsargument. Har du brug for at få vurderet, hvordan det konkret bør spille ind i en pris eller et bud, er det et af de områder, hvor en køberrådgiver kan hjælpe med prisforhandling.

Sådan læser du en tilstandsrapport som køber

Tilstandsrapporten opdeler skader i farverne grå, gul, rød og sort. Grå skader er mindre alvorlige forhold uden indflydelse på bygningens funktion, som typisk ikke bør ændre din vurdering af boligen afgørende. Gul er en alvorlig skade, der vil medføre funktionssvigt på længere sigt – og som ofte kan koste en del at udbedre. Rød er en kritisk skade, der allerede har medført eller snart vil medføre funktionssvigt, og som derfor kræver hurtig handling. Sort markerer mulige skader – forhold hvor den bygningssagkyndige har en mistanke, der bør undersøges nærmere, før omfanget kan vurderes.

Mange købere kan selv orientere sig i, om en rapport er fyldt med grå skader, eller om der optræder flere gule og røde skader. Det, der er sværere at gennemskue selv, er sammenhængen mellem skaderne: en gul skade i tagkonstruktionen kan hænge sammen med en fugtskade i kælderen, og en enkelt isoleret bemærkning kan i virkeligheden være symptom på et større problem i huset. Her er det ofte svært for en lægmand at vurdere, om en skade er isoleret eller peger på noget større. Har du brug for konkrete, generelle råd til hele boligkøbsprocessen, kan du finde flere af dem under gode råd til boligkøb.

Hvornår bør du få professionel hjælp til at vurdere rapporten?

Hos Forland & Kruse har vi tilsammen over 45 års erfaring fra ejendomsmæglerbranchen – Henning Forland med mere end 25 års erfaring og bankbaggrund, Hans Jørgen Kruse med mere end 20 års erfaring og over 500 lånevurderinger for Totalkredit bag sig. Den erfaring bruger vi til at læse en tilstandsrapport med et andet blik end de fleste købere kan selv: vi ved, hvilke gule bemærkninger der typisk er uskadelige i praksis, og hvilke der bør give anledning til at bede om en uafhængig vurdering, inden der afgives bud. Vi deltager som 100 % købers rådgiver – vi repræsenterer aldrig sælger, og vores eneste opgave er at sikre, at du forstår, hvad du reelt køber. Du kan læse mere om, hvordan vi arbejder, under om os.

Gyldighed og fornyelse – hvad betyder det, hvis handlen trækker ud?

Tilstandsrapporten er som udgangspunkt gyldig i seks måneder, mens elinstallationsrapporten typisk holder sig gyldig i omkring tolv måneder. Trækker en handel ud – hvilket især kan ske ved længere budrunder, finansieringsudfordringer eller ved forældrekøb, hvor flere parter og beslutninger skal falde på plads – kan det derfor blive nødvendigt at forny rapporten, før den kan bruges som grundlag for en ejerskifteforsikring.

En fornyelse koster typisk en del mindre end en helt ny rapport, fordi den bygningssagkyndige kan tage udgangspunkt i det oprindelige besøg og blot vurdere, om der er sket ændringer. Det er stadig sælger, der som udgangspunkt betaler for fornyelsen, men det er værd at holde øje med tidspunktet i en længere proces – særligt hvis du er ved at afgive bud på en bolig, hvor rapporten allerede nærmer sig sin udløbsdato. Står du midt i et forældrekøb, hvor tidsplanen ofte er længere end ved et almindeligt boligkøb, kan du læse mere om de særlige forhold under forældrekøb.

Tilstandsrapport og forældrekøb, sommerhus eller lejlighed – gælder priserne det samme?

De grundlæggende regler for tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke er de samme, uanset om du køber lejlighed, hus, sommerhus eller foretager et forældrekøb. Men prisbilledet og de praktiske forhold varierer:

Lejligheder har som regel den billigste tilstandsrapport, fordi den bygningssagkyndige typisk kun vurderer selve lejligheden og ikke hele ejendommens fælles bygningsdele – de hører under andre undersøgelser i ejerforeningen. Sommerhuse kan omvendt være dyrere at få undersøgt, fordi mange er ældre, har utraditionelle konstruktioner eller er opført i flere etaper, hvilket tager længere tid at gennemgå grundigt. Ved forældrekøb gælder præcis samme regler om rapporter og ansvarsfraskrivelse som ved et almindeligt boligkøb – det er stadig sælgers ansvar at bestille rapporterne – men her er det ekstra vigtigt at have styr på tidsplanen, fordi der ofte er flere beslutningstagere involveret, og fordi den økonomiske konstruktion omkring forældrekøb kan gøre processen længere end en typisk handel.

Er du i tvivl om, hvordan reglerne konkret spiller sammen med din situation – uanset boligtype – er det oftest en god idé at få det vurderet konkret, frem for at læse sig til svaret. Du kan altid starte med at se, hvad køberrådgivning indebærer, og hvordan vi typisk hjælper gennem hele forløbet.