Tinglysning af skøde: hvad sker der efter køb?

Der går ofte et par uger fra du har skrevet under på købsaftalen, til boligen for alvor er din. I den periode sker der en række ting i baggrunden, som de færreste købere aner rækkevidden af: skødet skal udarbejdes, tinglyses, og en lang række praktiske forhold skal falde på plads, før du reelt kan sige, at du ejer boligen i lovens forstand. Mange tror, at underskriften på købsaftalen er det afgørende øjeblik. Sådan er det ikke helt. Underskriften binder aftalen mellem dig og sælger, men det er tinglysningen af skødet, der gør dig til den retmæssige, offentligt registrerede ejer.

Hvad er et skøde, og hvorfor er det så vigtigt

Et skøde er det juridiske dokument, der overfører ejendomsretten fra sælger til køber. Det er ikke det samme som købsaftalen. Købsaftalen er kontrakten om handlens vilkår, pris, overtagelsesdato, løsøre og de øvrige betingelser I er blevet enige om. Skødet er derimod det dokument, der efterfølgende tinglyses i Tingbogen og dermed gør ejerskiftet offentligt og retskraftigt over for tredjemand.

Forskellen har praktisk betydning. Så længe skødet ikke er tinglyst, står du som køber i princippet svagere, hvis der skulle opstå tvist om ejendomsretten, eller hvis sælger for eksempel skulle gå konkurs eller få andre kreditorer på nakken i mellemtiden. Det er en af grundene til, at vi altid anbefaler, at man får styr på hele forløbet frem mod overtagelsen med kyndig hjælp, uanset om man køber sit første hus eller sin femte lejlighed. Har du ikke allerede tilknyttet rådgivning, kan du læse mere om, hvad en samlet gennemgang af hele boligkøb indebærer.

Hvem udarbejder skødet, og hvornår sker det

I praksis er det som regel køberens rådgiver eller den, der berigtiger handlen, der udarbejder skødet, efter at købsaftalen er endeligt underskrevet af begge parter og de eventuelle forbehold er afklaret. Et af de vigtigste forbehold er advokatforbeholdet, som giver dig som køber mulighed for at komme ud af handlen igen, hvis der viser sig juridiske problemer, som du ikke var bekendt med, da du skrev under. Vi har beskrevet forholdet grundigt i artiklen om advokatforbehold og din sikkerhed som køber, og det er værd at kende sine rettigheder her, inden man går videre i processen.

Når forbeholdene er faldet på plads, udarbejdes skødet med de korrekte oplysninger om ejendommen: matrikelnummer, købesum, overtagelsesdato, eventuelle servitutter og de parter, der indgår i handlen. Skødet skal underskrives digitalt af både køber og sælger med MitID i forbindelse med tinglysningssystemet. Herefter sendes det til tinglysning hos domstolene, som i dag foregår digitalt via Tinglysningsretten.

Tinglysningsprocessen trin for trin

Selve tinglysningen foregår elektronisk og er i sig selv en forholdsvis hurtig proces, når først dokumenterne er korrekt udfyldt. Men der er flere led, der skal spille sammen, før du står med et endeligt, anmærkningsfrit skøde i hånden:

• Udarbejdelse af skødet: Dokumentet oprettes med alle relevante oplysninger om ejendommen og parterne.
• Digital underskrift: Både køber og sælger underskriver skødet elektronisk.
• Indsendelse til tinglysning: Skødet sendes til Tinglysningsretten sammen med eventuelle bilag.
• Sagsbehandling: Tinglysningsretten gennemgår dokumentet for fejl, mangler eller uklarheder.
• Eventuelle rettelser: Opdages der fejl, sendes skødet retur til rettelse, hvilket forlænger processen.
• Endelig tinglysning: Når alt er i orden, tinglyses skødet, og du fremgår som ejer i Tingbogen.

Det lyder ligetil på papiret, men i praksis ser vi ofte, at det er her, sager trækker ud. Fejl i angivelse af servitutter, uklarhed om hæftelser der skal aflyses, eller mangelfulde oplysninger om ejerpantebreve kan sende sagen tilbage til rettelse flere gange. Har man ikke selv prøvet det før, kan det være svært at gennemskue, om en anmærkning fra Tinglysningsretten er en formalitet eller noget, der kræver reel handling.

Servitutter, hæftelser og andre anmærkninger du bør kende til

Når skødet tinglyses, bliver samtidig alle de forhold, der hviler på ejendommen, synlige i Tingbogen. Det kan være servitutter, altså tinglyste rettigheder eller forpligtelser, der følger ejendommen, uanset hvem der ejer den. Det kan for eksempel være vejrettigheder, byggeservitutter eller bestemmelser fra en lokalplan. Det kan også være hæftelser i form af lån, der er tinglyst med pant i ejendommen.

Som køber er det afgørende, at eventuelle lån, der ikke skal følge med handlen, bliver aflyst korrekt, inden det nye skøde tinglyses endeligt. Sker det ikke, risikerer man i værste fald at overtage en ejendom, hvor der stadig hviler gæld fra den tidligere ejer. Det er en del af det, vi kalder skødekontrol: en grundig gennemgang af skødet og de tilknyttede dokumenter, hvor vi tjekker, at alt er i overensstemmelse med det, der er aftalt i købsaftalen, og at der ikke gemmer sig overraskelser i Tingbogen. Det er typisk her, professionel køberrådgivning for alvor betaler sig, fordi det kræver et trænet øje at se, hvad der reelt står mellem linjerne i en tinglysningsattest.

Refusionsopgørelsen og de sidste praktiske led

Sideløbende med tinglysningen af skødet skal der udarbejdes en refusionsopgørelse. Den fordeler de løbende udgifter på ejendommen, som ejendomsskat, forsikring og eventuelle a conto-betalinger til varme eller fællesudgifter, mellem sælger og køber i forhold til overtagelsesdatoen. Har sælger for eksempel betalt ejendomsskat for et helt år, skal du som køber refundere sælger den del af beløbet, der falder efter overtagelsen. Omvendt kan der være poster, hvor sælger skylder dig penge.

Refusionsopgørelsen bliver ofte lavet af den ejendomsmægler eller advokat, der berigtiger handlen, men vi anbefaler altid, at man som køber selv får den gennemgået, inden man betaler. Fejl i opgørelsen er ikke ualmindelige, og det er langt nemmere at få rettet en fejl, før pengene er skiftet hænder, end bagefter. Kontrol af refusionsopgørelsen indgår da også som fast led i den rådgivning, vi tilbyder gennem hele forløbet, uanset om du har brugt os fra boligsøgningens start eller er kommet til os, efter du allerede har afgivet bud. Har du brug for et overblik over, hvad den slags rådgivning typisk koster, kan du læse mere under hvad koster køberrådgivning.

Hvad kan forsinke tinglysningen, og hvad kan du selv gøre

De hyppigste årsager til forsinkelser er mangelfulde oplysninger i skødet, uafklarede hæftelser der ikke er aflyst i tide, eller uenighed om, hvem der skal betale for hvad i forbindelse med aflysning af gamle lån. Også helt praktiske ting som forkert angivet CPR- eller CVR-nummer, eller manglende samtykke fra en ægtefælle, kan sende sagen tilbage til rettelse.

Som køber kan du selv gøre en del for at holde processen kørende glat: sørg for, at din bank er klar med finansieringen, når skødet skal underskrives, hold øje med, at overtagelsesdagen og de datoer, der fremgår af skødet, stemmer overens med købsaftalen, og reager hurtigt, hvis din rådgiver eller mægler beder om supplerende dokumentation. Har du fulgt processen fra begyndelsen med en køberrådgiver ved din side, er det som regel rådgiveren, der håndterer den slags henvendelser for dig, så du undgår at stå med ansvaret for at forstå en teknisk anmærkning fra Tinglysningsretten midt i en travl hverdag.

Generelt er det en god idé at sætte sig ind i, hvad der venter én, allerede før man byder på en bolig. Vi har samlet en række konkrete anbefalinger i vores gode råd til boligkøb, som også kommer omkring de faser, der ligger efter selve underskriften.

Hvornår giver det mening at få hjælp til skøde og tinglysning

Vi oplever ofte, at købere først tænker på professionel hjælp, mens de leder efter bolig eller forhandler pris, og glemmer, at fasen efter underskriften kan være mindst lige så vigtig. Et skøde med en overset servitut eller en hæftelse, der ikke bliver aflyst korrekt, kan give hovedpine langt ud i fremtiden, selv om selve købet ellers gik fint. Det samme gælder refusionsopgørelsen, hvor en fejlberegning kan koste dig penge, du aldrig får igen, hvis den først er betalt.

Vores juridiske rådgivning dækker netop denne del af processen: gennemgang af købsaftale og bilag, kontrol af skødet før tinglysning, og vejledning i den digitale underskrift, så du ved, hvad du skriver under på. Vi er ikke et advokatfirma og fører ikke retssager, men vi har som erfarne ejendomsmæglere set utallige skøder og tinglysningssager gennem årene og ved, hvor de typiske faldgruber ligger. Er du i tvivl om, hvorvidt du har brug for hjælp til hele forløbet eller kun til den sidste del, kan du læse mere om forskellen mellem de to under køberrådgivning.